낮아지는 재건축 문턱…구조안전성 비중 50%서 30%로
낮아지는 재건축 문턱…구조안전성 비중 50%서 30%로
  • 남정호 기자
  • 승인 2022.12.08 17:51
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주차장 부족·층간소음 등 주거환경·설비노후도 배점↑
재건축 판정 범위는 30점 이하서 45점 이하로 확대
서울 여의도 아파트 단지. (사진=신아일보DB)
서울 여의도 아파트 단지. (사진=신아일보DB)

정부가 재건축 '3대 대못 규제' 중 하나인 안전진단 문턱을 낮춘다. 현재 50%인 구조안전성 비중을 30%로 낮추고 주차장 부족이나 배관 누수·고장, 층간소음 등을 살피는 주거환경과 설비노후도 비중을 30%로 늘린다. 재건축 판정 범위도 기존 30점 이하에서 45점 이하로 확대한다.

국토교통부는 8일 '국민 주거 안정 실현 방안' 후속 조치로 '재건축 안전진단 합리화 방안'을 발표했다.

안전진단은 재건축사업 첫 관문에 해당하는 절차다. 지난 2018년 3월 안전진단 평가 시 구조안전성 비중을 기존 20%에서 50%로 상향하면서 안전진단 통과 건수가 급감해 도심 내 주택공급 기반이 크게 위축됐다는 게 정부의 판단이다.

개선안을 보면 먼저 평가항목 배점 비중을 바꾼다. 현재 50%로 가장 큰 비중을 차지하는 구조안전성 점수는 30%로 줄이고 15%와 25%던 주거환경과 설비노후도는 각각 30%로 상향한다. 비용편익은 현행 비중(10%)을 유지한다.

이를 통해 그간 건물 구조안전성에 좌우됐던 재건축 판정에서 주차장 부족, 배관 누수·고장, 층간소음, 각종 설비 노후 등이 미치는 영향이 커진다.

이와 함께 '조건부재건축' 판정 범위를 축소한다. 현재는 4개 평가항목별로 점수 비중을 적용해 합산한 총점에 따라 △재건축(30점 이하) △조건부재건축(30점 초과~55점 이하) △유지보수(55점 초과)로 구분해 판정한다.

그러나 조건부재건축 점수 범위는 2003년 제도 도입 이후 동일하게 유지되고 있고 구간 범위도 넓어 사실상 재건축 판정을 받기가 어려워 재건축 진행에 차질을 빚고 있다. 

이에 조건부재건축 점수 범위를 45점 초과~55점 이하로 조정해 45점 이하는 재건축 판정을 받도록 판정 기준을 합리화한다.

적정성 검토도 개선한다. 현재 민간 안전진단 기관이 1차 안전진단을 수행한 점수가 조건부재건축에 해당하면 의무적으로 1차 안전진단 내용에 대해 국토안전관리원 등 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)를 받아야 한다.

그러나 1차 안전진단에 대해 일률적으로 적정성 검토를 하는 것은 절차상 과도한 중복과 많은 시간과 추가 비용이 소요돼 안전진단 판정이 장기화하는 문제가 있었다.

앞으로는 조건부재건축이라도 원칙적으로 공공기관 적정성 검토를 거치지 않고 지방자치단체가 요청할 경우에만 예외적으로 공공기관 적정성 검토를 하도록 한다.

안전진단 내실화도 병행한다. 안전진단이 공공기관 적정성 검토 없이 기본적으로 민간진단기관 책임하에 시행되도록 필요한 교육과 컨설팅을 강화하고 실태점검을 병행한다.

이와 함께 재건축 시기 조정제도를 보완한다. 시기 조정 대상인 조건부재건축 판정 단지에 대해 시·군·구청장이 지역 내 주택 수급 상황을 종합 검토해 정비구역 지정 시기(정비계획 수립)를 조정할 수 있도록 시기 조정 방법을 구체화한다.

시장 불안이나 전월세난 등이 우려되는 경우 정비구역 지정을 1년 단위로 조정할 수 있도록 구체적인 절차도 규정할 계획이다.

이번 개선안의 대부분 내용은 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시)' 개정사항이다. 국토부는 이달 중 행정예고를 거쳐 다음 달 조속히 시행할 수 있도록 관련 절차를 밟을 예정이다. 

또 1기 신도시 등에서도 정비사업이 원활히 추진될 수 있도록 이번 개선방안으로 인한 효과 등을 연구용역 과정에서 분석한다. 필요시 내년 2월 발의 예정인 '1기 신도시 특별법'에 추가적인 제도 개선 방안 등을 담을 예정이다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 "이번 개선 방안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것"이라며 "도심 주택공급 기반을 확충하고 국민 주거 여건을 개선하는 데 큰 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 말했다. 

south@shinailbo.co.kr

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