대장동스캔들이 대선판을 뒤흔든다. 여권 대선 주자 이재명 경기도지사의 발목을 잡는가 싶던 스캔들은 시간이 갈수록 가지를 뻗쳐 야권, 법조계까지 들쑤신다. 대장동 사업은 지자체 주도 개발의 모범사례인가? 권력과 돈이 함께 빚어낸 종합비리세트인가? 신아일보가 논란의 중심으로 들어가 흩어진 퍼즐 조각을 맞춰 본다. <편집자 주>

화천대유가 대장동 분양사업으로 1조원 넘는 매출을 거뒀다. 토지는 공공개발 성격으로 강제수용하고 민간 분양으로 분양가 상한제를 피하면서 비슷한 시기 서울에서 분양된 아파트보다 높은 가격에 주택을 공급할 수 있었다.

21일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면, 성남 판교대장 도시개발사업(이하 대장동 개발사업)에 참여한 화천대유자산관리(이하 화천대유)는 대장동 주택 분양을 통해 2019~2020년 분양 매출 1조982억원을 거뒀다. 같은 기간 분양 원가를 뺀 분양이익은 2352억원을 기록했다. 여기에 작년 기말 기준으로 잡혀있는 분양계약 잔액(미수액) 3190억원이 남아있다. 

화천대유는 대장동 개발사업 PFV(프로젝트금융회사)인 성남의뜰로부터 2017년 수의계약을 통해 공동주택 분양사업 토지를 매입했다.

이와 관련해 민관합동 개발을 통해 진행된 대장동 개발사업의 허점을 지적하는 목소리가 나온다. 개발을 위한 토지 수용은 공공개발 방식으로 2년여 만에 강제수용했지만, 정작 분양은 민간개발 방식이 적용돼 분양가 상한제(이하 분상제)를 피해 고분양가가 적용됐다는 지적이다.

민간택지에 대한 분양가 상한제는 지난 2015년 4월 폐지됐다가 2019년 10월 부활했다. 화천대유는 2018년 12월에 4개 블록에서 주택을 분양했다.

참여연대는 지난 7일 기자회견을 통해 민간개발의 경우, 토지 확보에 10년 이상 소요되는 반면, 대장동 개발사업은 민관합동 개발을 통해 도시개발법에 따라 성남의뜰이 강제수용에 나서며 2년 만에 토지를 확보할 수 있었다고 밝혔다. 반면, 분양단계에서는 민간택지라는 이유로 분상제를 적용받지 않으면서 수익성은 커졌다.

참여연대는 대장동 개발사업에 분상제가 적용됐을 경우, 화천대유가 직접 분양한 '판교 퍼스트힐 푸르지오(A1·A2블록)'와 '판교 더샵 포레스트(A11·A12블록)'에서 나온 분양 매출이 2699억원(19.4%)가량 줄었을 것으로 추산했다.

한국부동산원 청약홈과 분양업계에 따르면, 화천대유가 지난 2018년 12월 분양한 판교 더샵 포레스트와 판교 퍼스트힐 푸르지오의 3.3㎡당 평균 분양가는 각각 2080만원과 2030만원이다.

이는 비슷한 시기 서울에서 분양한 은평구 녹번동 '힐스테이트 녹번역'(1995만원), 은평구 수색동 'DMC SK뷰'(1965만원), 노원구 공릉동 '태릉 해링턴 플레이스'(1892만원), 은평구 응암동 'e편한세상 백련산'(1860만원) 등과 비교해 최대 11.8% 높다. 

화천대유가 대장동에서 지난달 공급한 '판교 SK뷰 테라스'는 3.3㎡당 평균 분양가가 3440만원으로, 성남시 공동주택 역대 최고치를 기록했다. 판교 SK뷰 테라스는 민간택지에 대한 분상제 부활 이후 분양했지만, 대장동이 분상제 대상 지역에 포함되지 않아 분상제를 피할 수 있었다.

판교 SK뷰 테라스의 3.3㎡당 평균 분양가는 올해 서울에서 분양한 중구 인현동 '세운 푸르지오 헤리시티 아파트'(2906만원)와 강동구 상일동 'e편한세상 강일 어반브릿지'(2356만원), 광진구 자양동 '자양 하늘채 베르'(2580만원), 강동구 고덕동 '고덕강일 제일풍경채'(2430만원) 등과 비교해 최대 41.6% 높은 수준이다.

전문가들은 대장지구의 경우 성남도시개발공사가 성남의뜰 지분의 절반 이상을 보유해 토지수용 방식에서 강제수용이라는 공공의 형식을 취했지만, 이후로 공공성이 훼손되는 사업구조를 짤 수 있도록 한 관련 법상 허점을 지적했다.

서진형 경인여자대학교 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 "외관상 보이는 사업구조와 실제 구조를 다르게 설계할 수 있도록 허용한 제도적 한계가 있다"고 말했다.

[신아일보] 남정호 기자

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