집값 하방 압력 강해 시장 전체 분위기 반전은 '역부족'
정부가 재건축 조합원의 초과이익 환수 부담을 낮추기로 한 것을 두고 전문가들은 재건축 사업에 활력소가 될 수 있는 정책이라고 평가했다. 하지만 집값 하방 압력이 워낙 강한 상황이라 이번 조치가 주택 시장 분위기 전반을 끌어 올리기는 어려울 것으로 봤다.
3일 국토교통부에 따르면 국토부는 지난달 29일 '국민 주거 안정 실현 방안' 후속 조치 중 하나로 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표했다.
재건축부담금은 재건축 조합원이 개발을 통해 인당 평균 3000만원 넘게 이익을 얻으면 초과이익의 최대 50%를 환수하는 제도다. 추진위원회 구성부터 입주까지 평균 집값 상승분에서 공사비와 조합 운영비 등 개발 비용을 뺀 금액이 3000만원을 넘으면 초과이익으로 간주한다.
국토부는 그간 주택가격 상승 등 여건 변화를 종합적으로 고려해 부담금 면제 기준을 3000만원 이하에서 1억원 이하로 조정하기로 했다. 부과 체계 정합성 제고를 위해 초과이익 발생 시점을 임시 조직 형태인 추진위원회 구성 승인일에서 '조합설립 인가일'로 개정했다.
또 공공 물량 매각 대금을 초과이익에서 제외한다. 이를 통해 각 사업장에서 공공 물량을 적극적으로 확대하도록 유도해 공공주택 공급을 확대할 방침이다.
전문가들은 재건축부담금이 그간 사업을 지연시킨 요소로 꼽혔던 만큼 이번 부담금 완화 조치가 재건축 사업지에 활력을 불어넣을 것으로 전망했다. 이를 통해 도심 주택공급에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 봤다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "과도한 부담금 부과로 사업이 위축되거나 지연되는 부작용을 다소나마 줄이고 장기적으로 서울 등 도심 주택공급 확대에도 긍정적 효과가 예상된다"며 "부담금 부과 대상에서 제외될 수 있는 일부 재건축 단지는 사업 속도도 빨라질 것으로 기대된다"고 말했다.
임병철 부동산R114 수석연구원은 "면제 금액이 조정되고 초과이익 산정 개시 시점이 변경됨에 따라 재건축을 진행하는 주요 단지들이 추진 동력을 얻을 것"이라며 "특히 강남권 재건축 아파트도 부담금이 크게 줄어드는 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 말했다.
다만 전문가들은 이번 재건축부담금 완화가 주택 시장에 분위기를 당장 바꿀 정도는 아니라고 평가했다. 금리 인상 여파로 가격 하방 압력이 강한 만큼 재건축 단지라고 해서 수요가 급격히 유입되진 않을 것이라는 의견이다.
함영진 랩장은 "주택 가격 하방 압력이 높고 금리 인상 및 경기 위축이 이어지고 있는 상황"이라며 "재건축부담금 완화가 집값 불안의 도화선으로 작용하거나 투기적 가수요 유입으로 이어지기는 제한적일 수 있다"고 말했다.
임병철 수석연구원은 "분양가 상한제 등 조합원의 불만이 될 만한 요소가 여전하고 급격한 금리 인상 기조와 경기 침체 우려가 깊어지고 있다"며 "시장 전반 가격 상승 압력으로 작용하기는 어려워 보인다"고 말했다.
