전문가 "즉각적인 영향엔 의문…공급 확대 시그널은 긍정적"
서울시가 도시정비사업 활성화를 위해 용도지역 상향과 용적률 인센티브, 접도율 규정 개선 등 카드를 꺼냈다. 정비사업 사각지대에 정비 기회를 부여해 시장을 활성화하는 게 목표다. 전문가들은 가격 하락 등 전반적 시장 침체가 지속하고 조합과 시공사 간 공사비 갈등이 이어지고 있는 상황에선 이번 대책의 효과가 크지 않을 것으로 봤다. 다만 시장에 공급 확대 시그널을 줄 수 있다는 점에선 긍정적인 평가가 나온다.
28일 서울시에 따르면 시는 지난 27일 재개발·재건축 2대 사업 지원 방안을 발표했다.
서울시는 정비사업이 진행 중인 곳은 더 원활하게 추진되도록 지원하고 사업성이 없어 추진이 안 되던 지역에는 정비 기회를 부여한다는 방침을 세웠다.
전문가들은 전반적인 시장 침체와 정비사업 주체인 조합-시공사 간 공사비 갈등 등이 여전한 상황인 만큼 이번 대책이 단기적으로 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 전망했다.
서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "시장이 상승 기조를 유지하지 못하고 있고 대표적 허들인 재건축초과이익환수제도 서울시 차원에서 해결할 수 있는 문제는 아니다"라며 "불황일 때는 아무리 좋은 활성화 대책도 시장이 받아들이지 못할 수 있다"고 말했다.
권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "정비사업을 추진하기 위해선 조합과 시공사 관계가 중요한데 현재 자잿값 상승으로 인한 공사비 분쟁 이슈가 여전하다"며 "단기적으로 정비사업 시장에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 전망했다.
다만 시장 침체와 인허가·착공 물량 감소가 이어지는 가운데 정비를 통한 공급 물량 확대 신호를 줄 수 있다는 점에서는 긍정적인 평가가 나온다.
권대중 교수는 "정부나 여당이 지속해서 정비사업 관련 규제 완화를 이어가는 중"이라며 "인허가나 착공 물량이 줄고 있는 가운데 물량을 확보하는 차원이라고 볼 수 있다"고 말했다.
송승현 도시와경제 대표는 "침체한 시장에서 정비사업 속도를 높이고 공급 물량을 확충할 수 있다는 긍정적인 면이 있다"며 "정책이라는 건 원래 숙성되는 기간이 필요한 만큼 단기적으로 규제 완화라는 긍정적 신호 정도는 줄 수 있을 것"이라고 했다.
한편 서울시는 이번 정비사업 활성화 대책을 통해 역세권 중심 고밀 복합개발이 필요한 지역의 용도지역을 '준주거'까지 상향한다. 단 일자리 창출과 노인·유아 돌봄 등 서울시 정책과 연계한 시설을 도입한 사업지에만 용도지역 상향 인센티브를 제공한다.
사업성이 부족한 지역에도 정비 기회를 주기 위해 기존 세대수와 지가, 과밀 정도 등을 고려한 '사업성 보정계수'를 적용해 허용 용적률 인센티브 범위를 20~40%까지 확대한다. 조례상 허용 용적률 초과로 사업이 불가한 지역은 과밀 정도와 주변 여건 등을 고려해 '현황용적률'(현재 건축물대장상 기재된 용적률)을 인정하고 법적상한용적률의 최대 1.2배를 추가 부여한다.
재개발의 경우 소방차 진출입과 불법 주정차 문제 등 도로·주거지 여건을 반영해 사업지가 6m 미만 도로에 접하면 개발 가능하도록 '접도율' 규정을 개선한다. 기존에는 4m 미만 도로에 맞닿은 경우만 재개발이 가능했다.
