수도권 광역급행철도 GTX-A 개통예정일인 3월30일을 앞두고 수혜지로 꼽히는 동탄2신도시 동탄역 인근 집값이 고공행진을 하고 있다.
지난 2월 '동탄역 롯데캐슬' 전용면적 102㎡ 34층은 22억원에 거래 신고가 됐는데 작년 9월 25층 21억원에 거래된 이후 1억원이 오른 것이다.
'동탄역시범한화꿈에그린아파트' 전용 84㎡도 1월 4층 10억5000만원 거래가 된 집값은 2월 5층 11억원 거래가 돼 5000만원 정도 올랐다.
지하철 개통 효과는 교통이 불편한 지역일수록 더 커진다. 불편한 개통개선에 대한 간절함이 담겨있기 때문에 기대감도 크기 때문이다. 같은 GTX-A가 개통이 되는 수서역 주변은 조용하다.
결국 불편함이 편함으로 개선될 것이라는 기대감에 지갑을 여는 것인데 개통 이후에도 이런 상승곡선을 계속 그릴 수 있을까? 그것이 관건이다.
우리 모두는 기대감에 집을 산다. '선생님 저는 실거주자여서 집값이 안 올라도 돼요' 이건 거짓말이다. 오르지 않아도 된다면 그냥 전세를 찾으면 된다. 굳이 취득세, 재산세, 대출이자까지 내면서 오르지 않을 집을 살 이유는 없다.
기대감은 곧 미래가치다. 앞으로 더 좋아질 것 같은 기대감은 지금 현재가치가 다소 높다고 해도 앞으로 더 올라갈 수 있다는 확신의 근거가 되기에 투자 결정을 하는 것이다.
그런데 생각해 보자. 개통 완료 이후 더 좋아질 것이 있을까?
이미 개통 효과에 대한 기대감이 선반영된 집값은 전체적인 부동산시장 흐름의 시장가치가 움직이지 않는 한 추가 상승을 기대하기는 어렵다.
과거 2009년 지하철 9호선 개통 당시 개통 이전 강서구 가양동 일대 급등하던 집값이 개통 이후에는 안정을 찾은 것과 같은 맥락이라 할 수 있다.
반면 현재가치로 움직이는 전세가격은 개통 이후 추가 상승 가능성이 높다. 집값은 미래가치에 영향을 받지만 전셋값은 현재가치에 영향을 받는다.
그리고 개통 호재로 급등한 집값이 과연 적정한가를 따져보려면 상급 지역 아파트 가격과 비교를 해보면 된다. 22억원에 거래가 된 동탄역 롯데캐슬 전용 102㎡를 전용 84㎡로 환산 계산하면 18억1000만원 정도 된다.
2014년 입주한 마포의 랜드마크 '마래푸'(마포래미안푸르지오) 전용 84㎡가 1월 17억4000만원에 거래됐다. 서울로 가는 길이 단축된 GTX-A 동탄역 인근 아파트가 좋을까? 서울 내 신흥 부촌인 마·용·성의 마포 랜드마크 아파트가 좋을까?
2019년 입주한 송파 헬리오시티 12층이 19억8000만원 거래가 됐다. 동탄역 인근 전용 102㎡ 22억원을 사고 싶을까? 강남 3구 송파구 랜드마크 아파트 전용 84㎡ 19억8000만원을 사고 싶을까?
답은 나와 있다. 동탄역 인근 아파트가 오버슈팅 됐거나 서울 핵심지역 아파트가 언더슈팅 됐다는 말이다. 판단은 집을 사려는 매수자의 몫이다.
/김인만 부동산경제연구소장
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