[한남3구역 수주전②] GS건설, 설계 '승부수' 사업성 '방점'
[한남3구역 수주전②] GS건설, 설계 '승부수' 사업성 '방점'
  • 이소현 기자
  • 승인 2019.10.22 10:56
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조합원 전원 한강 조망권 보장·추가 이주비 지원 약속
3.3㎡당 7200만원 분양가 제시…상한제 지정 여부 변수
한남자이 더 헤리티지 테라스하우스 조감도. (자료=GS건설)
한남자이 더 헤리티지 테라스하우스 조감도. (자료=GS건설)

남산과 한강 사이 서울의 대표적인 배산임수(背山臨水) 명당에 5800여세대 대규모 공동주택단지가 들어선다. 공사비만 1조9000억원에 육박하고, 총사업비가 7조원으로 추정되는 역대 최대 규모 주택재개발사업이다. 이 사업 시공권을 차지하기 위해 시공능력평가액 기준 2·3·4위 현대건설과 대림산업, GS건설이 도전장을 내밀었다. '한남3구역 대전(大戰)'의 막이 오른 것이다. 대격전을 앞둔 한남3구역 현지 분위기를 직접 살펴보고, 각 건설사의 수주 전략과 가능성을 진단해봤다. <편집자주>

◇ 사업비 대출·이자 지원 확대

GS건설은 한남3구역 재개발사업에 뛰어든 건설사 중 유일하게 기자간담회까지 열며 설계안을 공개하는 등 가장 적극적으로 수주 행보를 펼치고 있다. 여기에 조합원 전원 한강조망 보장과 추가 이주비 지원, 분양가 보장 등 다양한 조합원 혜택 및 사업성 확보 방안으로 승부수를 띄웠다.

22일 GS건설에 따르면, 이 회사는 지난 18일 마감한 한남 제3재정비촉진구역 주택재개발정비사업 시공사 선정 입찰에 가장 먼저 입찰제안서를 냈다.

입찰제안서에는 △일반 분양가 3.3㎡당 7200만원 보장 △조합원 전원 한강 조망 세대·테라스하우스·펜트하우스 100% 보장 △이주비 LTV(주택담보대출비율) 90% 보장 △상업시설 분양가 주변 시세 대비 110% 보장 △조합사업비 1조4700억원 전액 무이자 △조합원 분담금 입주 시 100% 및 조합원 환급금 계약 시 50% 등을 제시했다.

우선, GS건설은 일반 분양가 3.3㎡당 7200만원을 보장하겠다고 약속했다. 일반 분양가가 높을수록 조합원 비용 부담이 줄어드는 점을 강조하기 위해서다. 조합원 분양가 3.3㎡당 3500만원 이하 보장이라는 공약도 결을 같이 한다.

그러나 부동산 업계 일각에서는 이 공약이 유명무실해질 수 있다는 우려도 나온다. 일단 서울 25개 자치구 전 지역이 주택도시보증공사(이하 HUG) 고분양가 규제 지역으로 묶여있는 데다 분양가 상한제 적용 가능성도 무시할 수 없기 때문이다.

최근 서울 강남권 분양가는 3.3㎡당 5000만원 전후를 보이고 있고, 한남3구역이 속한 용산구의 올해 3.3㎡당 평균 분양가는 4144만원 수준이다.

다만, 시세로 보면 한남3구역과 비교할 만한 한강 조망권을 갖춘 서초구 '아크로 리버뷰'는 3.3㎡당 8200만원대 시세를 형성하고 있다.

함영진 직방 데이터랩장은 "분양 가격이 합리적인지 아닌지에 대해서는 결국 수요가 결정하게 되는 것"이라며 "신규 분양 가격으로는 (7200만원이) 쇼크가 있을 수 있지만 한남3구역 공급자 입장에서는 이 지역과 어깨를 나란히 할 만한 재고 단지와 비교할 수는 있을 것"이라고 말했다.

분양가 공약과 관련해 GS건설 관계자는 "저희 제안서에는 명확하게 분양가 상한제하에서는 보장이 안 된다고 돼 있고, 분양가 상한제가 실시되지 않을 경우 보장하는 것"이라고 설명했다.

한남자이 더 헤리티지 테라스하우스 조감도. (자료=GS건설)
한남자이 더 헤리티지 테라스하우스 조감도. (자료=GS건설)

이주비 LTV 90% 보장 부분은 현재 서울 재개발·재건축 지역에 적용되는 LTV 40%에 추가로 LTV 50%에 해당하는 대출을 GS건설이 추가 이주비 형식으로 지원한다는 의미다.

GS건설 관계자는 "저희가 보증을 서서 조달할 것"이라며 "HUG 보증을 통해서 할 수도 있고 (HUG 보증을) 안 하고 조달할 수도 있다"고 말했다.
 
또, 그는 "조합원분들이 이주 나가는 시점에 실제 필요한 금액을 산정해서 조달 계획을 세울 것"이라며 "어쨌든 저희가 그 금액을 책임 조달하는 것"이라고 설명했다.

HUG를 통한 정비사업 이주비 대출 보증은 조합이 신청해야 하는데, 이 경우에도 이자 비용은 GS건설이 부담하겠다는 것이다.

이와 함께 GS건설은 조합원 전원에게 한강 조망권이 있는 세대를 보장한다고 밝혔다. 한남 재개발 구역에 관심이 집중되는 데는 '한강 조망권'에 따른 프리미엄이 한 몫하는데, 이런 혜택을 모든 조합원이 누릴 수 있도록 한다는 전략이다. 다만, 일각에서는 신축 단지 전체 규모가 5816세대인 가운데 조합원 수가 3853명임을 고려하면 일반 분양 세대의 상당 수는 한강 조망을 얻기 어려울 수 있다는 관측도 나온다.

GS건설은 전체 세대 중 한강 조망 가능 세대가 얼마나 되는지에 대해서는 구체적으로 밝히지 않았다.

지난 16일 서울시 중구 한국프레스센터에서 GS건설이 한남3구역 설계안 공개 기자간담회를 하고 있다. (사진=천동환 기자)
지난 16일 서울시 중구 한국프레스센터에서 GS건설이 한남3구역 설계안 공개 기자간담회를 하고 있다. (사진=천동환 기자)

◇ '100년 주거 문화유산' 만들 것

GS건설은 앞서 지난 16일 기자 간담회를 열고 한남 3구역 단지명인 '한남자이 더 헤리티지'와 단지 설계안을 공개하면서 '100년 주거 문화유산'을 짓겠다고 강조했다.

아파트와 테라스하우스, 단독형 주택, 펜트하우스 등 다양한 주거 형태로 단지를 조성하고, 단지 곳곳에 한강을 조망할 수 있는 전망대를 설치할 예정이다.

또, 단지 내부는 유럽풍으로 조성하고 리조트급 커뮤니티 시설 '자이안센터'도 도입키로 했다. 여기에 한강을 조망하며 수영할 수 있는 '인피니티풀'을 만들 계획이다.

단지 앞에 조성되는 공원은 입주민뿐 아니라 서울 시민 모두가 공유할 수 있는 한강 대표 명소로 거듭날 것이라고 GS건설은 설명했다.

특히 GS건설은 한남3구역 재개발에 세계적인 건축설계회사와 협력하기로 해 눈길을 끈다. 단지 외관 디자인은 덴마크 건축설계회사인 어반에이전시, 조경은 조경 디자인 회사인 SWA와 협업한다.

어반에이전시는 독특한 설계디자인으로 국내외 설계 분야에서 실력을 입증받은 회사며, SWA는 두바이 버즈 칼리파와 미국 디즈니월드 조경 설계에 참여한 회사다.

[신아일보] 이소현 기자

sohyun@shinailbo.co.kr



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