남산과 한강 사이 서울의 대표적인 배산임수(背山臨水) 명당에 5800여세대 대규모 공동주택단지가 들어선다. 공사비만 1조9000억원에 육박하고, 총사업비가 7조원으로 추정되는 역대 최대 규모 주택재개발사업이다. 이 사업 시공권을 차지하기 위해 시공능력평가액 기준 2·3·4위 현대건설과 대림산업, GS건설이 도전장을 내밀었다. '한남3구역 대전(大戰)'의 막이 오른 것이다. 대격전을 앞둔 한남3구역 현지 분위기를 직접 살펴보고, 각 건설사의 수주 전략과 가능성을 진단해봤다. <편집자주>

현대건설이 서울 한남 3구역 시공권 수주를 위해 안정적인 자금 조달 능력을 강점으로 내세웠다. 이를 통해 후분양을 포함해 조합이 원하는 시점에 일반 분양을 진행하고, 미분양이 생길 경우 최초 분양가에 인수하는 방식 등을 적극 추진하기로 했다. 여기에 유명 학원 및 현대백화점그룹 상업시설을 유치해 강남을 뛰어 넘는 고품격 주거 단지와 학군을 조성한다는 전략이다.

현대건설은 지난 18일 서울시 용산구 제3재정비촉진구역 주택재개발정비사업 시공사 선정 입찰에 입찰제안서를 내고, 이 같은 내용을 담은 사업안을 제시했다.

현대건설이 제시한 입찰 제안서에는 조합 요구에 맞춰 △골든타임 분양제 △미분양시 최초 일반분양가 가격으로 대물변제 △HUG(주택도시보증공사) 보증 없는 시공사 신용조달 △부담금 입주시 100% △공사비 인상 없는 확정공사비 △필수 사업비 무이자 △LTV(주택담보대출 비율) 70%, 최소 5억원 추가이주비 지원 △조합 제시안 대비 변경없는 도급계약서 △강남을 뛰어넘는 상품특화 등이 담긴 것으로 알려졌다.

특히 골든타임 분양제와 미분양시 대물변제 부분은 과거 조합 입찰에서는 보기 어려운 조건들이다. 골든타임 분양제란 착공 시점에 맞춰 선분양하는 기존의 분양방식과 달리 후분양을 선택할 수 있는 방법인데, 현대건설은 이를 넘어 조합과 합의를 통해 시기 상관 없이 분양 시점을 정하겠다고 설명했다.

미분양시 대물변제란 미분양 발생 시 현대건설이 이를 최초 분양가 그대로 인수한다는 조건이다. 원칙대로는 단지에서 미분양이 발생하면 조합이 책임지고 할인 분양 등의 방법을 동원해 미분양분을 판매해야 한다.

추가이주비 LTV(주택담보대출비율)는 현재 서울 재개발 지역 최대 40%보다 높은 70% 수준을 제안한 것으로 알려졌다. 이는 GS건설 90% 및 대림산업 100% 제시안 보다는 낮은 수준이다.

현대건설 관계자는 "LTV 30%에 대해서는 저희가 사안에 따라서 은행에서 조달을 일정 부분하고, 현대건설 자체 비용으로도 조달하는 걸로 계획 중"이라며 "(현대건설) 신용등급이 타사에 비해 높기 때문에 가능할 것"이라고 말했다.

현대건설에 따르면, 한남3구역 조합원 이주비는 기본 이주비 255억원 및 추가 이주비 380억원 총 635억원이 소요될 전망이다. 그러나 재무구조가 탄탄한 현대건설로서는 추가 이주비 조달은 어렵지 않을 것으로 보인다. 국내 3대 신용평가사에서 현대건설의 회사채 신용 등급은 전부 AA-를 기록하고 있다.

한국신용평가 관계자는 "트리플에이(AAA)가 가장 높은 등급인데 현대건설은 AA-로 상당히 높은 등급에 속한다"고 말했다. 또, 현대건설은 건설사를 대상으로 실적과 경영액 등을 평가하는 시공능력평가에서 2위를 기록 중이다.

또한 현대건설은 조합 제시안 그대로 도급계약서를 진행하겠다고 강조했다. 과도한 특화 설계를 적용하면 추가 설계 심의 등으로 사업이 지연될 수 있다는 점을 염두에 둔 방안이다. 건설사 설계안 변경은 도시및주거환경정비법(이하 도정법) 제46조에 따라 총 연면적 10% 이하의 '경미한 변경'만 심의 없이 가능하다.

다만, GS건설과 대림산업이 저마다의 특화설계로 조합원들의 눈길을 사로 잡은 상황에서 현대건설이 설계적 강점을 얼마나 효과적으로 피력할 수 있을지는 아직 미지수다.

이와 함께 현대건설은 필수 사업비를 무이자로 지원한다는 방침도 밝혔다. 조합에서 분양 수익이 들어오기 전 사업비를 대출해야 하는데 이에 대한 이자비도 크기 때문에, 조합 측에 필수 사업비를 무이자로 대여해 신속한 사업 추진을 돕는 동시에 조합의 금융비용을 절감하겠다고 설명했다.

이밖에도 상품 특화 차원에서 메가스터디와 종로엠스쿨, 대치미래교육연합과 입점 제휴를 체결해 강남을 뛰어넘는 학군을 마련한다는 전략을 마련했다. 대치교육연합에는 △대치나인에듀 △대치미래 △대치 하이퍼리뷰 △매쓰홀릭 △개념상상 등 다양한 학원이 포함돼 있다.

이와 관련해 송승현 도시와경제 대표는 "보통 고소득층의 경우 학업에 대해 중요하게 생각하는 경향이 있다"며 "소득 수준이 올라갈수록 그에 맞는 학교 등을 중요하게 생각한다"고 말했다.

또, 그는 "아파트의 경우 교통보다 학군의 영향이 더 세다고 본다"며 "한남동 같은 경우 학군이 들어오거나 교육열이 높아지면 교통이 좋은 위치에서 플러스 알파가 될 수 있다"고 평가했다.

현대백화점그룹과 협약을 맺고 계열사 및 보유 브랜드를 한남3구역 상가에 입점하겠다는 계획도 현대건설이 가진 무기 중 하나다. 현대백화점그룹 계열사로는 현대백화점을 비롯해 △현대백화점 아울렛 △현대백화점 면세점 △현대홈쇼핑 △현대드림투어 △한섬 현대 G&F △현대그린푸드 등이 있다.

권강수 상가의신 대표는 "아울렛 등 유명 상가시설이 들어온다는 입점 확정만으로도 상권 활성에 긍정적인 도움이 된다"고 말했다.

[신아일보] 이소현 기자

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