2024년을 관통할 주택시장 핵심 키워드를 살펴보자.
첫째, 당분간 고가보다는 중저가 주택 급매물 매입 수요가 주택시장을 주도할 것이다.
올해 2월(3월7일 계약일 집계 기준) 전국 아파트 거래량은 2만2690건을 기록하며 이미 지난해 12월 2만4058건에 육박해 가고 있다. 오는 3월말까지 추가 거래 신고가 인입되면 올해 1월 거래실적인 3만1228건에 가까운 수치를 기록할 수도 있겠다.
저리 대출이 가능한 신생아특례대출 시행과 고점 대비 조정된 집값, 매수자 우위에서 접근할 수 있는 일부 급매물에 수요자가 반응한 것으로 분석된다.
다만 거래 적극성은 아직 평년 수준을 회복했다고 보기 어렵다. 9억원 이상 고가 아파트보다는 6억원 이하 구매 비중이 확대되는 분위기다.
실제 올해 1~2월 거래량을 비교하면 주로 저리 정책대출 이용이 가능한 6억원 이하 주택구매에 수요가 집중됐다. 관련 비중은 1월 85.2%에서 2월 86.8%로 1.6%포인트(p) 증가했다.
아직 높은 금리 수준을 고려하면 무리한 대출을 일으켜야 하는 고가주택은 부담스러운 모습이다. 실수요 위주로 접근할 수 있고 가격 부담이 크지 않아 정책금융의 혜택을 볼 수 있는 면적 유형에 수요가 쏠리고 있다.
둘째, 급할 건 없다. 내 집 마련 적기는 하반기가 좋다.
냉각된 주택구매 심리가 크게 개선되려면 해당 부동산 시장을 반전할 추진력이 필요하다. 2024년 주택시장 방향 전환을 가져올 주요 변수는 기준금리와 경제 상황(경기)일 것이다. 특히 물가 안정과 연동된 기준금리 인하 시점이 향후 집값 움직임의 변수로 파악된다.
목돈이 들어가는 부동산 구매는 주택담보대출 등 차주 이자 부담을 낮춰 줄 여신환경이 중요하다. 기준금리가 좀 하향돼야 대출 부담이 낮아지며 수요자들도 부동산 구매를 고려할 수 있게 된다. 하반기 금리 인하 시점에서 거래량 회복 여부를 지켜보고 주택을 구매해도 늦지 않다고 본다.
셋째, 청약통장 사용은 서울이 답이다.
신축과 분납의 장점, 택지고갈로 분양 희소성이 부각되고 있는 서울 분양시장에 청약 대기 수요 관심이 집중되고 있다.
다만 청약통장을 활용해 아파트 분양을 노린다면 연내 적정 시기를 가늠하기보다 서울 등 수도권 중심 분양가상한제 주택 분양 시점이나 원하는 입지에 입주자모집공고가 게재(공급)될 때마다 꾸준히 청약하는 것이 좋겠다.
특히 저출생 문제를 해결키 위해 신혼부부 등에게 청약제도가 유리하게 바뀌고 있는 점을 적극 활용하자, 일례로 민간 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자 청약통장 가입 기간을 합산(배우자 가입 기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 청약제도가 개선됐다.
넷째, 역전세 우려는 옛말이다.
수도권에서 계약만기 앞둔 임차인이라면 대형 입주장을 살펴볼 필요가 있다. 지방은 미분양 적체 외에도 2023년과 비슷한 수준의 입주 물량으로 전세가격 불안 요인은 상대적으로 덜할 전망이지만 수도권은 연내 전세가 상승이 이어질 전망이다.
특히 서울은 아파트 입주 물량이 2023년 3만호에서 2024년 2만호대로 감소할 예정이고, 매매보단 임대차에 머무는 수요가 많기 때문이다.
이럴 땐 입주가 집중되는 입주장을 노려야 한다. 주택법 개정으로 분상제 주택 실거주 의무기간이 3년 유예되며 오는 하반기 서울 강동과 송파구 일대에서 1만가구 이상 대규모 입주장이 펼쳐진다.
경기도 광명시와 인천광역시 계양구 일대도 수천가구의 아파트 입주가 예정돼 있다. 입주 지연에 따른 지체상금 부담 이슈로 아파트 입주 시기는 변동성이 낮다. 갱신계약을 마치고 연내 신규 임대차를 구해야 하는 임차인은 대규모 입주장을 살피면 좋겠다.
