전세 사기가 일파만파로 퍼지면서 신용이 바탕인 전세제도에 대한 신뢰가 흔들리고 있다. 전세는 매매가격을 밀어 올리기도 하고 매매가격 하락을 떠받쳐 주는 버팀목 역할을 해주기 때문에 전세가 무너질 경우 주택시장 혼란은 가늠하기조차 어렵다.
전세는 세입자가 집주인에게 해주는 무이자 대출이다. 내가 친구에게 2년간 돈 빌려준다고 생각해 보자. 돈을 빌려주면 이자를 받아야 하는데 친구가 이자 대신 자신이 보유한 빈집에 들어와 살면 안 되겠냐고 한다.
집주인에게 돈 빌려주고 집주인 빈집에 들어가 사는 것이 전세다. 2년 후 친구가 돈을 갚으면 나가면 되지만 친구가 돈을 갚지 않으면 어떻게 해야 할까? 당연히 받아야 하는 돈을 못 받는 순간 매우 복잡한 상황이 전개된다.
친구에게 독촉하고 내용증명 보내고 소송을 통해 가압류를 걸고 마지막 수단으로 경매에 넘길 것이다. 경매로 넘긴다고 해서 다 해결되는 것은 아니다. 경매에서 감정가격 대비 얼마에 낙찰이 될 것인지, 가압류 이전 설정된 다른 권리관계가 있는지에 따라 내가 받아야 할 돈을 온전히 받지 못할 수도 있고 아예 못 받을 수도 있다. 친구 집이 1억원에 낙찰됐는데 선순위 근저당이 1억원 설정돼 있다면 내가 가져갈 수 있는 돈은 한 푼도 없다.
더군다나 전세는 사람과 사람이 계약하는 채권(債權)계약으로 은행에서 돈 빌려주고 등기부등본에 설정하는 근저당인 물권(物權)보다 약해서 대항력(전입신고 및 물건 인도·이사)과 확정일자를 갖추지 못하면 내가 전입신고 한 날짜보다 늦게 설정된 근저당한테도 경매배당 순위에서 밀린다. 경매낙찰대금에서 종합부동산세 등 미납 국세, 근저당 등 선순위 채권이 먼저 가져가고 남은 금액만 세입자에게 배당된다는 점을 기억해야 한다.
내 전세금은 다음에 들어올 세입자가 내 전세금 이상을 지불하고 들어오지 않으면 사실상 받기가 어려운 만큼 전셋값 하락 가능성을 항상 염두에 두고 각자 내 전세금은 내가 지킨다는 마음으로 전세 계약부터 제대로 된 대응을 해야 한다.
전세금을 못 받으면 소송을 통해 강제경매에 넘겨 남은 배당을 받는 것이 마지막 방법이 만큼 내 전셋집이 경매 넘어갈 경우 얼마 정도에 낙찰될 것이며 낙찰대금 중 나보다 먼저 가지고 갈 사람이 누구이고 얼마나 되는지를 체크해야 한다.
통상 집값 시세의 70% 수준에서 낙찰되는 경우가 많기에 세금 체납액과 선순위 대출액, 내 전세금을 모두 합쳐 집값의 70%가 넘지 않는 것이 좋다.
이걸 확인하려면 내 전셋집 시세를 정확히 파악해야 할 것이고 더불어 집주인 세금 체납액과 선순위 채권액도 다 확인해야 한다.
세금 체납은 지난 4월부터 전세 계약 기간에는 집주인 동의 없이도 열람 가능하며 선순위 채권액은 등기부등본 열람을 통해 확인할 수 있다.
집은 마음에 드는 데 대출이 너무 많다, 세금 체납이 많다고 판단되면 가급적 다른 전셋집을 알아보는 것이 좋겠고 돈 아까워하지 말고 전세 보증보험은 반드시 가입하자.
전세 보증보험은 전세 계약 잔금 전에 보증보험 회사에 먼저 가입 유무를 확인한 후 가입이 어렵다고 하면 계약을 무효로 하는 것이 좋겠다. 전세 계약 특약사항에 보증보험 가입 불가 시 본 계약은 무효로 한다는 특약사항을 넣어두자.
전세는 입지와 학군, 역세권, 브랜드 다 필요 없다. 오직 내 전세금 계약만기 시 온전히 잘 돌려받는 것이 1순위라는 점을 명심하자.
/김인만 김인만부동산경제연구소장
