대통령 인수위에서 임대차 3법 축소 폐지 목소리를 낸다. 전면 개정에 나선다는 것인데 이제 야당이 될 더불어민주당은 강력히 반발하고 있다. 임대차 3법 무엇이 문제이고 어떻게 풀어가는 것이 맞을까?
임대차 3법이란 기존 2년 임대차계약이 끝나면 1회에 한해 추가 2년을 보장하는 '계약갱신 청구권', 임대료 증액 상한선을 이전 계약의 5% 이내로 제한하는 '전·월세 상한제', 임대차 계약 당사자가 계약 30일 이내 신고해야 하는 '전월세 신고제'를 말한다.
세입자를 위한 혜택이 가득한 임대차 3법은 시작부터 잘못됐다. 자녀끼리 다툼이 생길 때 어설픈 부모의 개입은 표면적으로는 문제를 해결하는 것처럼 보이지만 더 큰 문제를 야기시킨다. 자녀들끼리 자율적으로 해결할 수 있는 문제가 분쟁이 되고 대결 양상으로 가면서 감정의 골이 깊어진다. 불이익을 당한다고 생각하는 자녀는 또 다른 대응책을 준비한다.
임대차 3법은 세입자를 위한 법이어야 하는데 진정 세입자를 위하는 것이 무엇인지에 대한 고민보다 2020년 집값이 급등하니 다주택자를 규제하기 위해 임대차 3법을 졸속으로 밀어붙이면서 만들었다.
2년이 짧으니 늘려줘야 한다는 것은 많은 국민들이 공감하지만 당사자인 집주인들은 4년이라는 긴 시간에 대한 공감대가 형성되지 않았다. 정부가 일방적으로 세입자 편을 들었고 없던 권리가 생긴 세입자들은 계약갱신을 청구하거나 수천만원에 달하는 이사비를 요구하기도 한다.
계약갱신 청구를 받으면 5% 이내로 거의 못 올리면서 총 4년 동안 임대료 동결이 되는데 가만있을 집주인은 없다. 굳이 거주할 생각이 없었는데 거주의 이유를 만들어 거절한다.
거주한다고 거절해 놓고 새 임차인을 구하는 불법을 하거나 한 달 거주하고 팔거나 새로운 임차인을 구하는 편법도 등장하면서 분쟁은 늘어났다.
1회 사용이 끝나 4년이 지나면 못 올렸던 4년과 앞으로 올리지 못할 4년 총 8년분의 임대료 상승을 반영한다. 자동으로 연장되던 묵시적 갱신은 요즘 찾아보기도 어렵다. 무엇보다 2년에서 2년 더 연장되면서 전세매물과 거래가 줄었다.
문제가 있다면 해결을 해야 하는데 이미 시작돼 버린 임대차 3법을 손대는 것이 쉬운 일은 아니다. 처음부터 제대로 해야 했는데 2년이 지나 손질을 하려고 보니 계약갱신을 하려고 준비하던 분들이 선의의 피해를 보면서 또 다른 혼란이 생길 것이고 무엇보다 국회 문턱이 높아 개정이 쉽지 않다.
만약 국회에서 임대차 3법을 제대로 논의한다면 계약갱신 청구를 해야 하고 거절을 하면서 분쟁을 야기시키는 2+2가 아닌 최단 존속 기간 2년을 3년으로 바꾸는 것을 고려해주길 바란다. 굳이 요구하지 않아도 3년은 보장되며 알아서 협의하면 3년 이내도 가능하도록 해주면 된다.
이것이 어렵다면 상한 기준을 5%에서 20%로 늘려줄 필요가 있다. 세입자 입장에서는 임대료 안 올리면 좋지만 결국 언젠가는 올려줘야 하는 돈이고 과도한 인상이 문제지 감내할 수 있는 수준의 적당한 인상은 임대인과 임차인 간 상생의 시작이 될 수도 있기 때문이다.
이것도 싫다면 임대사업자 제도를 부활하거나 상생임대인 제도를 활성화해서 임대인한테 인센티브를 주는 방법도 효과적이다. 임대료 올려 받는 것보다 더 큰 인센티브가 있다면 굳이 임대료 올릴 이유가 없다.
예를 들어 임대료 안 올리는 동안 종합부동산세 합산배제 시켜주거나 세액공제해 준다면 임대료 올려라 해도 올리지 않을 것이다. 가장 좋은 해결책은 어설프고 무리한 개입보다는 세수 감소가 아쉽더라도 임대인과 임차인 간 상생의 터전을 만들어주는 것이다.
