최근 분양시장에서 조용히 인기를 끄는 상품이 있다. 바로 생활형숙박시설이다.
대중적인 거주·투자상품인 아파트는 그렇다 치고 오피스텔도 최근 수 백대 일 경쟁률이 나올 정도로 큰 인기를 끌고 있다. 그런데 이런 오피스텔보다 더 효자상품이 있었으니 생활형숙박시설이다.
'이건 뭐지?'라며 낯설어하는 이들이 많은데 생활형숙박시설은 2012년에 장기 투숙을 위한 숙박시설로 도입된 상품이다.
주거용으로 사용할 수 있는 오피스텔과 달리 생활형숙박시설은 공중위생관리법상 숙박업 시설에 해당돼 주택 용도로 사용할 수 없다. 영업 신고를 통해 숙박업 용도로만 사용해야 하는데, 주거용으로 사용하면 과태료가 부과될 수 있다.
생활형숙박시설을 주거용으로 사용하거나 임대를 한 이들은 당황할 수도 있겠다만, 지금까지는 암묵적인 동의로 주거용 사용자를 단속하지는 않았다.
주택이 아니니 주택 수에 포함되지 않아 다주택 취득세와 종합부동산세, 양도세 중과 대상이 아니고 생활형숙박시설을 구매하더라도 내가 보유한 주택에 영향을 주지 않는다.
청약통장이 필요 없으며 분양권 전매제한과 대출 규제도 적용되지 않는다. 주택 규제 틈바구니 속에서 생활형숙박시설이라는 완벽한 틈새시장이 형성된 것이다.
완전히 '땅 짚고 헤엄치기'다. 상황이 이렇다 보니 분양 현장에서는 생활형숙박시설에 대한 묻지마 투자가 성행하면서 수억 원 프리미엄(웃돈)이 붙어 전매거래가 되기도 한다.
주거용으로 사용하면서 오피스텔이나 원룸 빌라처럼 임대를 하는 경우가 대부분인데 정부가 이런 불법 행위를 모를 리 없다. 최근 정부는 앞으로 2년간 생활형숙박시설을 오피스텔 용도로 변경할 수 있도록 건축 기준을 한시적으로 완화한다고 밝혔다. 정부가 한시적으로 오피스텔로 용도 변경을 할 수 있게 한다는 데는 향후 대대적인 단속을 하겠다는 의미가 포함돼 있다.
당연히 생활형숙박시설을 분양받거나 소유한 이들이 고민에 빠졌다.
용도 변경을 하면 적법하게 주거용으로 사용할 수 있다. 하지만 주거용으로 사용하면 주택으로 간주돼 종합부동산세와 양도세 등에서 불이익을 받게 된다.
용도 변경하지 않고 불법으로 주거용으로 사용하다가 단속에 걸리면 과태료 처분을 받게 되고 숙박시설로만 사용해야 하는데 개인이 숙박업을 어떻게 운영할 것인가?
분양 현장에서는 문제가 없다거나 숙박 운영도 지정된 위탁회사가 다 해줄 수 있다고 하지만 그 말을 곧이곧대로 믿어서는 안 된다.
운영회사가 있다 하더라도 제대로 운영된다는 보장이 없고 생활형숙박시설을 전문적으로 위탁 운영하는 제대로 된 위탁회사도 별로 없다.
주택 수가 늘어나는 것이 부담스럽지 않은 분들이라면 투자성과 환금성 측면에서 하나의 임대수익형 상품으로 자리 잡은 오피스텔로 용도 변경을 하는 것이 좋다.
생활형숙박시설이 그동안 인기를 끌었던 이유는 불법이지만 암묵적인 동의 하에 유리한 데로 땅 짚고 헤엄치기를 했기 때문인데 앞으로는 그렇지 않을 것이다.
주택 수가 늘어나는 것이 부담스러운 분들이라면 용도 변경을 하기보다는 프리미엄에 너무 욕심을 내지 말로 적당한 시점에 전매하는 것이 좋다. 한시적 용도 변경 기간이 끝나고 대대적인 단속에 들어가면 빠져나갈 출구를 찾기 어려울 것이다.
틈새 상품이 언제까지 틈새로 남아있지는 않을 것이다. 이제는 '오피스텔로 용도 변경해서 주택 용도로 사용하느냐' 아니면 '전매를 하느냐' 선택을 해야 할 때다.
/김인만 부동산경제연구소장
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[신아일보]
