7월은 북태평양 고기압의 영향인지 굉장히 덥고 때론 습하다. 이 무더위에 가족들과 휴가 계획을 준비하기 위해 인터넷을 검색했을 것이고, 부동산에 관심 있는 국민이라면 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 김현미 국토부 장관의 발언도 봤을 것이다.
국토부 장관이 발언한 민간택지 분양가 상한제 도입배경은 뭘까?
현재 고분양가 관리지역에서는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 강화로 간접적으로 분양가를 통제하고 있다.
발표 내용을 보면 고분양가 관리지역의 분양가를 심사할 때 적용하는 분양가 상한 기준을 110%에서 100~105%로 낮추는 내용이 ‘고분양가 사업장 심사기준 개선안’이다.
그렇게 된다면 향후 준비하는 재개발사업과 재건축단지들의 수익성 하락과 추가분담금 상승으로 이어질 수밖에 없다.
대한민국에서도 선호도가 최상인 입지인 강남지역에서는 수익성을 극대화할 수 있는 분양가 산정이 자유로운 후분양을 검토할 것이며 그 수도 증가할 수 있다. 지금까지 강남지역의 분양성을 봤을 때에는 고분양가 책정으로도 분양 성공 가능성이 높을 것으로 필자는 본다. 결국 강남의 고분양가를 견제할 대책이 없고, 지금까지 유지해온 정부의 부동산 정책에 큰 타격을 입을 수밖에 없기에 현행 선분양과 후분양 모두 적용받는 분양가 상한제를 시도하는 것으로 본다.
분양가 상한제는 과연 주거안정을 가져올 수 있을까? 지금까지 많은 부동산 정책이 있었지만 너무나 특정 계층을 위한 정책은 오히려 부작용을 갖고 왔다.
예컨대, 주택임대사업자등록 유도를 통해 사적 임대시장의 임대료 상한선을 정해 집주인이 마음대로 올릴 수 없게 해 안정적 주거 환경을 제공하려 노력했다.
하지만 임대시장과 반대로 매매시장에서는 매물 잠김 현상을 가져왔고, 거래물량 부족에 따른 호가 위주의 거래로 집값 상승이라는 부작용을 유발했다.
집을 소유하지 못한 저소득층은 물론 좋은 정책으로 평가할 수 있지만, 실수요자들에게는 반길 만한 정책으로 평가하기는 어렵다.
그만큼 부동산 정책은 신중을 기해야 하는 것이다.
부동산 규제정책 중 하나인 민간택지 분양가 상한제는 우선 가격통제를 하는 제도이기에 시장에서는 반감을 갖고 있다.
규제로 인한 가격통제는 시장에서 만들어지는 자연스러운 가격이 아니기에 시장 가격기능 왜곡을 갖고 올 수 있기 때문이다.
분양 가격과 시장 가격의 차이로 인해 단기적으로 투기수요가 발생할 수 있고 이른바 ‘로또 청약’을 바라보는 수요층을 양산해 당첨된 자만이 행운을 취하게 되는 부작용을 나을 수 있다.
또 분양가 상한제 도입을 한다면 분양 일정 연기로 민간 공급 위축을 가져와 주택건설 부분에서는 생산성 저하로 신규주택 공급 감소로 이어질 수 있다. 분양가를 제한하면 이윤 추구가 목적인 건설사에서는 굳이 공급을 할 필요가 없어지기 때문이다.
현재도 민간공급 위축으로 신규 아파트의 희소성이 높아졌고, 3기 신도시 발표 후 “역시나 서울 중심 지역의 대체 지역은 없다”라는 식의 서울 도심 희소성이 높아져 가격 상승세로 전환됐다.
결국 이사해야 하는 실수요자들과 투자자들이 기존 재고주택으로 유입될 수밖에 없다.
장기적으로는 공급 부족 현상으로 실수요자와 투자자들이 재고주택으로 유입돼 임대가 상승과 더불어 이른바 젠트리피케이션처럼 주택 시장 내에서도 거주하는 곳에서 쫓겨나는 등의 부작용이 나타나게 될 것이고, 정부의 생각과는 달리 집값과 임대가 상승으로 저소득층의 주택난 심화를 가져와 저소득층 주거안정성을 감소시킬 수 있다.
부동산 정책을 완벽하게 할 수 있는 정부는 없다. 특히 주거정책에서 정부의 개입은 일정 부분 필요하다. 하지만 지나침은 부족함과 마찬가지라는 뜻인 과유불급(過猶不及)처럼 지나친 규제는 안된다. 무더운 여름철엔 단비를 원하지 폭우를 원하진 않는다.
