"월세 계약이 끝났는데도 세입자가 나가지 않습니다. 몇 달을 기다리다 다급한 마음에 세입자 짐을 빼려고 들어갔더니 오히려 저를 주거침입죄로 신고하더라고요."
엄정숙 부동산전문 변호사는 19일 온라인 인터뷰로 통해 "계약 끝난 세입자, 집주인이 명도소송 전에 짐 빼면 '주거침입죄'가 성립되며 내용증명으로 해지통지 후 명도소송 진행해야 기간과 비용 손실을 줄일 수 있다."고 조언했다.
임대차 계약이 해지됐음에도 세입자가 집을 비워주지 않아 마음고생을 앓고 있는 집주인이 많다.
하지만 법적인 절차를 밟지 않고 강제로 세입자를 내보냈다가는 오히려 집주인이 처벌을 받을 수도 있다.
전문가들은 이 같은 상황에서는 문자, 내용증명 등을 통해 해지통지를 하고, '부동산 명도소송'을 진행한 뒤 법적으로 강제집행 절차를 밟아야 기간과 비용 손실을 줄일 수 있다고 조언한다.
명도소송이란 계약기간이 끝났지만 세입자가 부동산 인도를 거부할 때 건물을 넘겨받기 위해 제기하는 소송을 말한다.
지난 해 대법원이 발표한 2020 사법연감에 따르면 2019년 한 해 동안 접수된 명도소송 사건은 총 3만6709건으로 집계됐다. 2017년 3만5566건, 2018년 3만9400건 등 해마다 3만 건을 넘는 것으로 나타났다.
엄정숙 변호사는 "임대차계약이 해지됐다고 해서 집주인이 세입자의 동의 없이 들어간 경우 주거침입죄가 성립될 수 있다"며 "미리 세입자와 연락하고 협의를 해야 한다"고 강조했다.
명도소송 전문 상담을 제공하는 법도 명도소송센터에 따르면 세입자가 나가지 않는다고 해서 성급히 단전과 단수 조치를 취하는 것도 법적 처벌을 받을 수 있다.
임대차 기간이 끝난 뒤 세입자가 나가지 않아 단전 조치를 한 것이 업무방해죄에 해당한다고 판단한 사례가 있기 때문이다.
반면 상가 임대차기간이 만료됐지만, 보증금이 남아 있지 않은 상태에서 연체한 세입자에게 미리 예고를 한 다음 단전과 단수조치를 했다면 정당행위에 해당하므로 업무방해죄가 성립하지 않는다고 한 대법원 판결도 있다.
이 밖에 명도소송 시에는 당사자를 특정 하는 일이 중요하다는 것이 전문가들의 조언이다.
엄 변호사는 “공동사업자가 있는지, 무단전대 한 사실이 있는지를 미리 확인해 소송에 대응해야 한다.”고 조언했다.
이어 “상가건물 또는 토지의 일부인지 등 인도목적물을 특정 하는 것도 중요하다.”며 “목적물 특정이 정확하지 않은 경우 나중에 명도 강제집행을 하는데 문제가 생길 수 있다.”고 주의를 당부했다.
[신아일보] 정태경 기자
