지난 21일 서울 중랑구 모아타운 현장을 방문한 자리에서 대통령께서 재건축과 재개발 착수 기준을 '노후성'으로 완전히 바꿔야 한다고 말하면서 이슈가 되고 있다. 재건축의 경우 가장 초기 관문인 안전진단을 하지 않고 오래됐다는 노후성으로 재건축 가능 여부를 판단하겠다는 의미다.
재건축은 준공 30년이 지나면 안전진단 단계로 넘어가는데 이게 만만하지 않다. 안전진단 1차는 통상 6개월 정도 소요되고 2차까지 가면 7개월 이상 시간을 더 보내야 한다. 안전진단 기간만 1년 이상 걸리는 경우가 허다하고 D등급 이하를 받아야 재건축이 가능한데 A~C등급을 받는 경우 안전진단 문턱을 넘지 못하고 재건축 추진이 무산되기도 한다.
재건축에 반해 재개발은 준공 후 몇 년이 지나야 한다는 기준이 없고 안전진단도 없다. 동네가 얼마나 낙후되고 노후화가 됐는지 노후도를 살핀다. 오래된 불량 건축물이 전체 건축물의 3분의 2 이상인 면적 1만㎡ 이상 지역은 재개발 대상지가 된다.
빌라, 단독주택 등 다양한 형태의 건축물로 구성된 대부분의 재개발 구역 특성상 이렇게 노후도로 판단하는 것이고 기반 시설이 양호하고 규격화되고 표준화된 아파트가 대부분인 재건축 사업은 오래돼도 건물이 튼튼하다면 굳이 부수고 전면 개발을 할 필요까지는 없다는 현실적인 부분이 반영돼 안전진단 단계를 넣어둔 것이다.
안전에 문제가 없는 튼튼한 건축물을 오래됐다는 이유만으로 전면 철거하고 다시 짓는 것이 바람직한 것일까? 바람직하다고 해도 과연 현실성이 있는 것일까? 이 두 가지로 관점에서 분석해 보도록 하자.
아파트를 지을 빈 택지가 없어 재건축, 재개발 사업이 아니면 신규 아파트 공급이 어려운 서울의 특성을 고려하면 주택시장이 과열되지 않을 때 재건축, 재개발 규제를 풀어 사업 속도를 높이는 정책은 필요하다.
하지만 앞으로 인구감소가 본격화될 가능성이 있고 전 세계에서 유래를 찾아보기 어려울 정도로 조금만 오래돼도 부수고 새로 짓는 이런 전면 개발 방식이 환경이 중요해지는 요즘 시대 트렌드를 고려하면 바람직하지는 않다.
예전 건축기술력이 부족하던 1970~1980년대 지은 아파트와 달리 2000년대 이후 지은 아파트는 품질이 우수해 재건축보다는 외벽과 엘리베이터, 실내 리모델링 정도 수선만으로도 충분히 50년 이상 사용할 수 있다.
그리고 안전진단 없이 노후성으로 재건축을 추진하는 새로운 방식의 실현 가능성이 매우 낮다. 정부가 발표까지 해놓고 국회 문턱을 결국 넘지 못한 실거주 의무 폐지만 보더라도 도시 및 주거환경정비법 개정 가능성은 희박하다. 투기 우려로 실거주 의무 폐지를 반대하는 야당이 투기수요 유입이 눈에 뻔히 보이는 재건축 안전진단 폐지를 찬성할 가능성은 제로에 가깝다.
설사 법 개정이 돼 안전진단이 없어지더라도 재건축사업이 빨리 진행된다는 보장은 없다. 정비사업 기간이 길어지는 이유는 심의, 인허가 등 절차적인 문제도 있지만 조합 내부 갈등, 조합과 지자체 갈등, 조합과 시공사 간 갈등이 더 큰 요인이고 재건축 초과이익환수 등 대못도 여전히 존재하고 이번에 대통령께서 던진 안전진단 없는 재건축 정비사업 활성화가 실현되더라도 실질적으로 사업 기간을 당길 수 있을지는 미지수다.
/김인만 부동산경제연구소장
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