143개 동 5930세대 아파트를 1만2032가구로 재건축해 2023년 8월 입주 예정이던 둔촌주공 재건축사업이 착공 2년여 만에 공정률 52%에서 멈췄다.
중단 배경은 분양가 상한제에서 시작된다. 2020년 2월 착공에 들어가면서 같은 해 4월에 일반 분양 계획이었지만 분양가 상한제로 분양 일정을 잡지 못하면서 모든 스텝이 꼬였다.
갈등의 핵심은 2020년 6월25일 맺어진 공사비 증액 계약이다.
2016년 10월 총회를 통해 2조6000억원에 시공사 계약을 한 후 2020년 5244억원을 증액해 3조2000억원으로 다시 공사비 계약을 맺은 것을 조합 새 집행부가 인정하지 않으면서 공사 중단과 증액 계약 취소라는 극단적 대립까지 간 것이다.
현 조합은 증액 계약에 대해 공사비 검증 결과 공개 내역이 없다거나 계약서에 연대보증인 개인서명이 없다며 계약을 인정할 수 없다는 입장이다. 반면 시공단측은 증액 검증은 총회 전에 했고 연대보증도 법적 의무 사항이 아니며 착공 전 조합해산 등 리스크가 클 때 받는 것이지 착공 들어간 상태에서는 받을 필요가 없다는 입장이다.
문제는 공사 중단 사태가 미칠 파문이 일파만파라는 것이다.
공사 중단이 장기화하면 시공단측은 외상공사비와 함께 1000억원이 넘을 것으로 예상되는 지체보상금이 부담될 수 있다.
조합은 연이자만 800억원이 될 것으로 예상되는 이주비대출이자가 부담이다. 냉정하게 따지면 조합집행부 개인 돈으로 내는 것은 아닌지라 결국 조합원들의 부담이 눈덩이처럼 커진다. 더 문제는 7월 이주비대출 만기 연장이 거부되면 조합원당 평균 3억원에 달하는 이주비대출을 일시상환해야 하는 최악의 상황이 발생할 수도 있다는 것이다. 부실사업장으로 낙인이 찍힐 경우 금융권에서 거부할 수 있는 명분이 생길 수 있기 때문이다.
서울시도 마음이 급하다. 계속 줄어드는 입주물량 부족에 그나마 가뭄의 단비가 될 것으로 기대했던 둔촌주공 입주가 늦어지게 되면 서울 아파트시장의 불안이 다시 재연될 수 있다.
서울시가 적극 중재했음에도 시공단측은 공사 중단에 들어가면서 유치권을 행사하고 있고 조합은 계약 취소로 맞대응하면서 외다리 승부를 겨루고 있다.
시공단을 교체하겠다고 하지만 현실적으로 52%의 공정을 넘긴 상황에서 다른 시공단을 찾기는 어렵다. 현재 시공단에 참여한 건설회사는 현대건설, 현대산업개발, 대우건설, 롯데건설로 우리나라 내로라하는 1군 건설회사들이다. 이미 투입된 공사대금 2조5000억원을 변제하고 들어와 마무리를 해줄 건설회사는 없다. 남은 대형 건설회사는 삼성물산과 GS건설 정도인데 돈 안 되는 문제 사업장에 들어올 리 만무하다.
시간을 끌수록 불리한 것은 조합원들이다. 조합원 분담금은 점점 더 늘어날 것이며 건설 중단이 장기화하면 부실공사와 나쁜 이미지까지 더해질 것이다. 5200억원 아끼는 것보다 공사를 빨리 마무리하고 고급화가 되도록 하는 것이 조합원들의 이익을 극대화하는 방법임을 잊어서는 안 된다.
최근 물가 상승, 인건비 상승, 원자잿값 상승을 감안하면 지금 새로운 건설회사를 찾아 다시 시공계약을 맺으면 5200억원이 아니라 1조원 이상 증액을 요구할 수도 있다. 오히려 현 시공단측은 지금까지 밀린 외상 공사비를 받고 나가고 싶은데 울고 싶은 사람 뺨 때려준 것이 아닌가 하는 생각도 든다.
공사 중단의 승자는 없다. 모두가 피해자가 될 것이다. 증액 계약의 절차상 문제는 별도로 논의하거나 소송을 통해 풀면 되는 것이고 지금은 계획대로 공사를 진행하는 것이 맞다.
갈등의 근본 문제인 일반 분양을 빨리할 수 있도록 서울시와 정부도 합리적인 일반 분양가 책정을 위한 협조가 필요해 보인다.
