결론부터 말하면 2024년 주택 시장은 하락세가 이어질 가능성이 높아 보인다.
먼저 주택 가격이 너무 비싸 제한적인 수요만 남아있기 때문이다. 비싼 집값은 수요를 저하시키는 요인이며 수요 저하는 거래량 추이를 통해 확인할 수 있는데, 거래량의 감소가 서울 지역은 2021년부터, 전국기준으로는 2022년부터 나타나고 있다.
집값이 비싸져 수요가 줄게 되어 거래량도 줄어든 것이다. 월간으로 보면 거래량 급감이 더 잘 확인되는데, 2006년부터 2023년 12월까지 서울의 월평균 아파트 매매 거래량은 약 5800여 건이나, 최근 거래량은 이보다 훨씬 더 줄어든 1772건(2023년 12월 서울, 1월24일 검색 기준)을 보이고 있다.
또 부동산 가격이 비싼 것은 부동산 지표로도 확인할 수 있다. 한국은행 23년 9월 통화신용정책보고서에 따르면 한국의 PIR(소득대비 주택가격배율)이 26배로, 세계 80개국 중 높은 순위를 보여주고 있다.
주택구입부담지수도 165.2%(23년 2분기 서울, 주택공사)로 높은 편으로 현재 부동산 가격 수준이 매입하기에 꽤 높은 수준인 것을 보여주고 있다.
최근 부동산 전망 지표들도 부정적인 상황이다. KB부동산에서 발표하는 전국과 서울의 부동산 전망지수도 매매/전세 모두 작년 10월부터 하락세이며, 한국은행 주택가격전망CSI지수도 10월부터 하락세로 돌아섰다.
특히 전국, 수도권, 서울의 매수우위지수가 2023년 9월 이후 하락세를 보이고 있으며, 같은 지역 전세수급지수도 2023년 9~10월 이후 다시 하락세를 보였다.
매수 예정자들의 매수 여력도 적다. 그래서 매도자들이 올리는 가격에 못 따라가고 있다. 잠실 엘스 전용면적 84㎡의 지난해 최고가는 24억4400만원이, 그 이후의 거래는 이 가격을 뛰어넘지 못하고 22~23억대에서 실거래가 나오고 있다.
해당 아파트의 같은 면적 네이버 부동산 최저 호가(6층 이상)는 1월24일 기준 35억원으로 향후 실거래가 발생한다면 35억원보다 낮은 거래금액이 기록될 가능성이 높아 보인다.
분양 열기 마저 식었다. 2023년 미분양에 시달리는 지방 분양 시장 상황과 달리 서울에서는 나오는 단지마다 완판되며 분양 성적이 꽤 좋은 편이었다. 그러나 작년 9월 이후 분양 시작한 단지 중 적지 않은 단지에서 미계약분이 발생해 현재 선착순 분양을 하는 상황이다.
집값을 끌어내리는 요인이 될 수 있는 역전세는 여전히 진행 중 입이다. 일부 언론에서는 전세가격이 가장 낮았던 연초 대비 전세 가격 일부 오른 것을 언급하며 역전세가 사라졌다고 보도했지만 2023년 여름과 가을 전세 가격은 연초대비 일부 상승한 것일 뿐, 2년 전 전세 가격과 현재 전세 호가를 비교해보면 여전히 낮다.
현재 역전세 정도도 고가 단지일수록 심해, 강남권 고가 단지의 경우 돌려줘야 할 금액이 3-4억원 혹은 그 이상이 되는 거래도 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 중저가 단지는 고가 단지에 비해 돌려줘야 할 금액이 크진 않지만, 역전세거래가 꾸준히 나오는 상황이다.
마지막으로 전국적으로 올해 신축아파트 입주 물량은 평년 대비(20년 평균 기준) 3.9% 많은 수준(R114 자료)으로 염려할 정도는 아니다. 그러나 서울 같은 경우 올해 신축 아파트 입주 물량이 역사적으로 가장 낮은 수준이라, 서울은 전세와 매매 다 오를 것이라고 예측하는 이들도 있다.
하지만 2025년엔 다시 예년 수준 이상으로 입주 물량이 다시 회복될 전망이고, 1월 24일 기준 서울의 아파트 매매 매물은 약 7.7만건(아실 기준)으로 매우 높은 수준이다.
신축 아파트는 적지만, 구축 아파트 물량은 매우 많은 상황이다. 게다가 부동산 불확실성으로 매매 수요가 크게 줄어든 것을 감안하면 올해 신축 아파트 입주 물량이 적다고 해서 매매가격이 상승하기에는 어렵다고 전망한다.
최상돈 KB증권 TAX솔루션부 부동산전문위원
