전세사기 사건 파장이 일파만파 퍼지고 있다. 인천 건축사기왕에게 전세사기 피해를 당한 피해자 중 벌써 세 분이나 극단적인 선택을 했다. 동탄, 구리 등 여기저기서 계속 전세 사기가 터지고 있어 피해는 눈덩이처럼 늘어나고 있다.
전세사기 배경을 찾자면 후진적이면서 불안정한 전세제도의 구조적인 문제, 전세대출로 인한 거품, 어설픈 임대차 3법으로 급등한 전세가격 왜곡, 금리 인상으로 하락한 전세가격 등 복합적인 이유다.
전세제도는 사람과 사람이 계약하는 채권으로 경매 시 후순위 근저당권 등 물권에 우선 변제를 받기 위해 주택임대차보호법에 따라 대항력과 확정일자를 받으면 우선 변제권이 생긴다. 하지만 선순위 근저당이 있으면 확정일자는 백약이 무효다.
경매 넘어가서 제3자가 낙찰받아도 선순위 근저당권(은행 대출 등)이 우선 배당을 받아 가며 세입자가 낙찰받아도 선순위 근저당권은 책임져야 한다.
인천 건축사기왕 사건이 이런 경우다. 선순위 근저당이 있는 상태에서 세입자가 후순위로 들어왔기 때문에 현실적으로 전세금을 받기는 어렵다.
국세나 선순위 권리보다 우선해서 세입자 보증금 변제를 받는 최우선 변제가 있지만 인천의 경우 보증금 8500만원 이하 2800만원까지 변제되지만 보증금 기준을 초과하면 대상이 되지 않는다.
지금까지 나온 정부 대책은 피해자들에게 큰 도움을 주지 못하는 미봉책이다. 바다에 빠진 사람에게 콜라 하나 주는 것과 다를 바 없다. 피해를 인지한 순간부터 하루하루가 악몽일 것이다. 골든 타임이 얼마 남지 않았다.
정부는 피해자들에게 더 이상 희망 고문을 하면 안 된다. 수많은 사기 사건 중 전세 사기만 세금으로 100% 보증금을 반환해 줄 수는 없지 않은가? 100% 보증금 반환이 어렵다는 점을 정확하게 알려주고 피해자별 피해 규모와 사례를 파악해 경매 낙찰을 받는 것이 유리한 분들은 우선 매수권을 부여하고 부족한 자금은 무이자 대출을 해줄 필요가 있다.
배당을 받는 것이 유리한 분들은 경매 넘어가더라도 최우선 변제금은 보장받을 수 있도록 최우선 변제 보증금 기준은 폐지하고 10년 동안 무이자 대출을 해주거나 공공임대를 지원해 빨리 전세 사기 지옥에서 벗어나 다시 새 출발할 수 있도록 지원해 주는 것이 최선이다.
무엇보다 중요한 것은 전세사기 예방을 위한 제도적 개선을 해야 한다. 사기를 하면 피해 금액 1억원당 징역 1년 정도의 무거운 처벌을 받도록 법 개정이 필요하다. 인천 건축사기왕은 100년형 이상 나와야 한다. 미국처럼 우리는 왜 이런 가중처벌이 없단 말인가?
사기꾼들이 끊이질 않는 이유는 처벌 대비 얻는 이익이 훨씬 더 크기 때문이다. 전세 계약 시 보증보험가입이 완료돼야 계약이 마무리되도록 하고 HUG(주택도시보증공사) 등 보증보험 회사에 임대인 정보열람 권한을 줘서 임대인의 세금 체납, 보유주택 수, 대출금액, 전세 사고 이력, 전세가율 등 위험 요소를 미리 체크해 문제가 있다면 자동으로 계약 무효가 되도록 해야 한다.
그리고 이제는 다주택 임대사업자의 경우 전세금 30% 정도를 이자만 받고 HUG에 강제 예치하게 한 후 전세 사고가 생기면 피해자에게 지급하는 지급준비제도 같은 에스크로 제도 도입도 진지하게 검토할 필요가 있겠다.
전세사기 문제를 빨리 수습하지 못하면 전세제도에 대한 불신이 커지면서 멀쩡하던 전세도 무너져 우리나라 전세제도 종말을 앞당길 수 있다. 탁상행정으로 시간만 끌지 말고 정부, 여당, 야당, 금융권, 학계 모두 머리를 맞대고 피해자 지원, 전세 사기범 처벌, 전세 사기 예방대책까지 일사천리로 전세 문제를 해결하길 기대한다.
/김인만 부동산경제연구소장
