[기고 칼럼] 상가 투자 '임차인 관점'에서 접근하라
[기고 칼럼] 상가 투자 '임차인 관점'에서 접근하라
  • 신아일보
  • 승인 2020.01.15 16:35
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

권강수 상가의신 대표·한국창업부동산정보원 이사
 

상가 투자에 있어 임차인 관점에서 접근하라는 것은 그동안 필자가 가장 강조해 온 핵심 포인트다. 대부분 투자자는 기대에 부풀어 높은 수익을 기대하지만, 현실은 녹록지 않다.

임차인은 투자자에게 고정적인 수익을 가져다주며, 더 나아가 상가의 가치를 올려주는 역할을 한다. 이것이 상가 투자를 임차인 관점에서 해야 하는 가장 중요한 이유다.

최근 몇 년 상황을 보면 상가 임대료 인상률은 연 5% 낮아졌고, 최장 10년으로 임대차 계약갱신청구권을 연장하는 등 정부가 다양한 소상공인 육성정책을 펼치고 있다. 하지만 최저임금 인상, 임대료 상승, 경기 침체, 근로시간 단축, 온라인 쇼핑몰 등으로 인한 소비심리 위축이 이어지면서 자영업자들의 폐업률은 꾸준하게 유지되고 있다.

2019년 국세청의 국세 통계 자료를 살펴보면 전체 자영업자 폐업률은 2017년 13.2%에서 2018년 12.3%로 0.9% 감소한 것으로 조사됐다. 임차인이 폐업한다는 것은 곧 투자자에게는 공실 위험성이 높아지고 결국 임대료 시세에도 악영향을 미칠 수 있다는 것을 의미한다.

단순히 '좋은 상권에 있는 괜찮은 상가를 샀으니 난 투자에 성공한 거야'라고 생각할 수도 있지만, 그 이후가 더 중요한 것을 항상 유념해야 한다. 상가 임대인과 임차인은 상생 관계다. 서로 돕는 이웃처럼 함께 멀리 갈 수 있는 방법을 찾는 것이 가장 이상적이다. 

임차인 영업이 잘돼야 임대인이 매달 월세 수익을 얻을 수 있고, 장사가 잘된다면 상가 가치도 오를 수 있다. 나아가서는 지역 상권 전체의 활성화까지 가져다줄 가능성도 있다. 내 점포에서 어떤 임차인이 어떻게 사업 운영을 하는지에 따라 나에게 미칠 파급력 또한 크다. 

임대인에게 점포 창업자인 임차인 관점에서 투자처를 살피라고 강조하는 이유다. 투자자와 임차인이 함께 협동한다면 상가와 건물을 넘어서 지가 상승, 즉 상가가 위치한 토지의 값까지 올릴 수 있기 때문이다. 

임차인을 꼼꼼히 살피라는 것은 다양한 의미를 담고 있다. 임차인의 경영 능력, 성향, 과거 이력, 자격, 여유 자금 등 임차인에 대한 모든 것이라고도 할 수 있다.

임차인의 경영 능력을 파악하기는 사실상 쉽지 않지만, 점포 성공 여부에 지대한 영향을 끼치기 때문에 무시할 수 없는 부분이다. 임차인이 지닌 열정, 성실함 등 성향 파악부터 과거 창업 경험까지 체크할 수 있는 부분은 체크해보는 것이 좋다. 

또한 구(舊) 상가의 경우 입지가 좋은 대부분의 점포에는 소위 권리금이라는 게 존재한다. 권리금은 임차인뿐만이 아니라 투자자에게도 상가를 사기 전에 미리 살펴봐야 할 중요한 요건이다. 상가 권리금은 점포의 가치를 높이는 여러 요소에 의해 형성되는 일종의 프리미엄으로, 점포를 나타내는 선행지표 역할을 하는 중요한 부분이다. 

권리금이 높은 점포는 입지가 좋은 상가로 그만큼 고객 유입이 뚜렷하며, 영업수익률이 높아 불황기에도 안정적인 수익을 창출할 수 있다는 것을 의미한다. 통상적으로 권리금이 상승하면 임대료도 동반 상승하는 현상이 뒤따르게 되고, 수익률도 높일 수 있기 때문에 권리금 변동을 주의 깊게 살피는 임대인들도 많다.

결국 임차인이 잘돼야 상가를 소유한 임대인도 잘되는 길임을 기억해야 한다. 때문에 상가 투자 시에는 상가 앞 유동인구의 특성이 어떠한지, 어떤 업종을 해야 매출이 좋을지 등 창업자와 같은 생각을 항상 갖는 것이 좋다. 직접 경영을 하지 않더라도 다음 세입자를 빠르게 유치하는 데에 분명 도움이 될 수 있다. 또한 주변 다양한 중개사무소를 자주 방문해 돈독한 관계를 쌓아두고 지역 상권 트랜드 변화에 항상 귀 기울여야 발 빠른 대처를 할 수 있다.

/권강수 상가의신 대표·한국창업부동산정보원 이사

master@shinailbo.co.kr


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.