#. “다른 곳으로 점포를 옮기게 돼 신규 세입자를 건물주에게 주선했습니다. 문제는 건물주가 계속해서 신규 세입자와의 계약을 거절한다는 겁니다. 이사 날짜는 다가오는데 걱정이 큽니다. 만약 계약 기간이 끝나면 권리금 회수 기회도 사라지는 건가요?”
권리금을 받고 나가려는 자영업자의 권리의식이 높이지는 가운데 남은 기간이 촉박한 상황에 권리금을 받는 방법에 관해 궁금증이 증폭되고 있다.
상가 임대차에서 세입자는 법률상 권리금을 회수할 권리가 있다. 만약 권리금 회수 과정에서 건물주의 방해가 있다면 권리금에 해당하는 금액을 세입자에게 배상해줘야 하는 책임이 있다. 하지만 계약 기간이 얼마 남지 않아 법적인 대응 시기가 촉박하다면 상황은 간단치 않다.
계약 기간이 얼마 남지 않은 상황에서 세입자가 권리금 회수를 위해 신규 세입자를 주선하는 경우가 종종 있다. 이 경우 건물주가 계약을 거부하거나 권리금 회수를 방해한다면 법적인 대응 시간이 부족해 애를 먹기도 한다. 다만 계약 기간이 많이 남지 않았더라도 건물주의 방해가 확실하다면 점포를 이전한 상황에서도 건물주에게 법적인 책임을 물어 손해배상청구소송이 가능하다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다.
‘손해배상청구소송’이란 건물주의 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다.
상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조의4 제4항에는 ‘임대인(건물주)에게 손해배상을 청구할 수 있는 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다’고 규정하고 있다.
즉 권리금에 대한 손해배상은 상가 계약이 끝난 후 3년 이내까지 소송을 제기할 수 있다는 말이다.
따라서 세입자는 얼마 남지 않은 계약 기간으로 인해 건물주에게 대응할 시간이 없다는 걱정을 할 필요가 없다. 다만 3년 이내라고 하는 것은 반대로 소멸시효가 존재한다는 말이기 때문에 해당 기간 안에 소송을 진행해야 한다.
이 과정에서 세입자가 주의해야 할 점도 있다. 해당 규정이 적용되기 위해서는 2가지 전제 조건이 필요하기 때문이다.
첫 번째는 동법 제1항에서 규정한 ‘세입자는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 건물주에게 주선해야 한다’는 점. 두 번째는 건물주에게 신규 세입자를 수선하는 과정에서 방해 행위가 있거나 계약을 거절하는 행위가 있어야 책임을 물을 수 있다는 점이다.
법률적으로 건물주의 위법행위를 증명하기 위해서는 신규 세입자 주선이나 권리금 거래 과정에서 건물주와 주고받은 △문자 △통화녹취 △권리금 계약서 △내용증명 등을 증거로 남겨 두어야 추후 법적 분쟁에서 유리하게 작용할 수 있다.
반면 건물주의 방해가 없었는데도 세입자가 스스로 권리금 회수를 하지 못했다면 어떨까. 가령 세입자가 신규 세입자를 구하려는 아무런 노력이 없었고 건물주마저 방해하는 행동이 없었던 경우다.
이 경우 법에서 규정한 권리금 회수 방법을 세입자가 따르지 않았고 건물주의 위법행위까지 없었기 때문에 계약이 끝난 후 권리금에 대한 세입자의 권리는 소멸하고 만다.
세입자가 스스로 신규 세입자를 구하지 못했다면 그 책임은 온전히 세입자의 몫이다. 다만 세입자가 권리금 회수를 원한다면 계약을 연장하는 방법이 있다. 권리금은 계약이 끝남과 동시에 권리가 사라지기 때문에 계약 연장을 통해 시간을 벌어볼 수도 있다.
다만 이미 건물주에게 계약 해지를 통보했거나 계약 종료날짜가 합의된 경우라면 번복이 쉽지 않기 때문에 법률상 신규 세입자를 주선할 수 있는 기간 내에 신규 세입자를 찾는 게 가장 현명한 방법이다.
/엄정숙 부동산전문 변호사
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