“음식점을 운영하는 세입자입니다. 계약이 끝나기 9개월 전인데 건물주가 동종 업계 세입자는 받을 계획이 없다고 합니다. 건물주가 권리금회수기회를 방해했으니 지금 당장 권리금반환청구 소송을 할 수 있나요?”
권리금 회수를 두고 세입자와 건물주 간 눈치싸움이 치열하다. 권리금 회수는 세입자의 당연한 권리지만, 권리금 주장에도 가능한 기간이 있다는 사실을 명심해야 한다.
세입자의 상가권리금 회수는 법으로 보장되고 있다. 다만 법으로 인정되는 권리금 주장 기간을 지켜야만 추후 소송도 가능하다. 법에서 규정한 세입자의 권리금 회수 기간은 계약이 끝나기 6개월 전부터 주장해야 한다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다.
권리금 회수는 계약이 끝나기 6개월 전부터 가능하지만, 단지 건물주에게 주장하는 행동만으로는 인정받을 수 없다.
권리금 회수를 법으로 인정받기 위해서는 세입자의 노력이 필요하다. 그 방법에는 권리금을 내고 들어올 신규세입자를 건물주에게 적극적으로 주선해야 한다는 것이다. 세입자를 주선했다는 사실은 세입자 간 권리금 계약서로 증거가 될 수 있다.
법적으로 권리금보호는 세입자의 권리이자 건물주의 의무다. 건물주가 세입자의 권리금보호 의무를 위반 한 경우 세입자는 3단계 절차를 기억해야 한다. 권리금 회수를 위한 3단계 절차는 △내용증명 보내기 △손해배상청구소송 △강제집행이다.
만약 계약이 끝날 때까지 권리금을 내고 들어올 신규세입자를 구하지 못한 경우라면 기존 세입자는 어떻게 대처해야 할까.
권리금을 내고 들어올 신규세입자를 구하지 못한 채 계약 기간이 끝나면 권리금 주장이 어렵다. 이때는 묵시적 계약 갱신이나 재계약을 통해 추후 계획을 세워보는 방법도 있다. ‘묵시적 갱신’은 세입자가 언제든 건물주에게 내용증명으로 계약해지를 통보하면 3개월 후에 해지효력이 발생해 비교적 빠르게 문제해결이 가능할 수 있다.
한편 계약이 끝나기 6개월 전이지만, 세입자가 권리금을 주장할 수 없는 경우도 있다.
3기분 이상 임대료를 연체한 경우 △계약 체결 당시 공사 시기와 소요 기간 등을 포함한 철거 및 재건축 계획을 세입자에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우 △1년 6개월 이상 임대 건물을 영리 목적으로 사용하지 않았다면 권리금을 주장할 수 없다.
권리금 주장에 문제없는 세입자지만 건물주의 방해가 있다면 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다.
‘손해배상청구소송’이란 건물주의 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산하여 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다.
권리금을 주장을 하기 전에 세입자는 자신이 권리금 대상자인지부터 확인해야 한다. 확인사항으로는 △3기분 이상의 임대료 연체 여부 △재개발이 되어 다른 법령에 의해 건물주가 건물을 비워줘야 하는 의무가 있는 경우 △계약만료 6개월 이내에 건물주에게 신규 세입자를 주선했는지 여부 등에 따라 요건이 갖추어지지 않을 수 있다.
/엄정숙 변호사
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[신아일보]
