“며칠 전 세입자가 제 허가없이 다른 사람에게 무단전대(임대) 한 사실을 알게 되었습니다. 계약서에는 ‘무단전대가 발생하면 임대차 계약은 해지된다’라는 문구를 넣은 상태입니다. 세입자는 현재 전차인을 내보냈기 때문에 문제 될 게 없다며 뻔뻔하게 맞서고 있습니다. 이런 세입자를 상대로 임대차 계약해지와 명도소송이 가능할까요”
무단전대를 두고 건물주와 세입자 간 눈치싸움이 치열하다. 건물주의 허가로 이뤄지는 재임대 사업과 달리 세입자가 마음대로 다른 사람에게 전대(무단전대)한 경우라면 상황은 간단치 않다.
세입자의 무단전대는 스스로 실토하는 경우보다 건물주에게 발각된 경우가 대부분이다. 세입자의 무단전대가 발생했다면 임대차 계약해지 사유가 충분하다. 계약해지통보를 했음에도 세입자가 계속 버틴다면 명도소송까지 가능하다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다.
최근 명도소송은 세입자가 갱신 요구권을 행사하고, 집주인은 이를 특정 사유로 거부하여 세입자가 건물의 인도를 거부하면서 발생하는 경우가 많다.
전대차 계약은 세입자가 건물주의 동의로 부동산을 제3자에게 재임대하는 계약을 말한다. 즉 무단전대는 건물주의 동의 없는 불법행위다.
상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제1항 제4호에는 ‘세입자가 건물주의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 계약 갱신 요구권을 거부할 수 있다’고 명시되어 있다. 이에 따라 무단전대 한 사실이 있다면 현재 세입자가 전차인을 내보낸 계약 회복 관계에서도 계약해지는 물론 갱신요구권 거부도 가능하다.
그렇다면 무단전대로 인해 명도소송까지 진행해야 한다면 건물주는 세입자와 무단전대 중인 전차인 가운데 누구를 상대로 소송을 제기해야 할까.
현재 세입자가 무단으로 전대한 전차인이 존재하는 상황이라면 두 사람 모두를 상대로 명도소송을 제기해야 한다. 세입자만을 상대로 명도소송을 진행하게 되면 승소판결 후 강제집행 시 문제가 될 수 있기 때문이다.
그러므로 강제집행 시에는 당사자 특정이 다르면 승소 판결문이 무용지물이 될 수 있기에 반드시 주의사항을 지켜야 한다.
한편 건물주를 의식해 전차인을 내보냈지만, 명도소송 진행 중 다시 무단전대가 발생할 수 있다. 건물주는 이때를 대비해 명도소송과 점유이전금지가처분 신청을 함께 진행해야 한다.
점유이전금지가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지한다는 뜻으로 명도소송을 진행할 때 세입자가 다른 사람에게 전대하는 것을 금지하는 가처분을 말한다.
명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 통계에 따르면 명도소송을 진행할 때 점유이전금지가처분을 진행하는 비율은 98% 이상인 것으로 조사됐다.
건물주가 명도 소송을 하고자 한다면 실무적으로 반드시 이행해야 하는 절차가 있다. 바로 점유이전금지가처분이다. 만약 이것을 하지 않고, 소송을 진행해 승소했다하더라도 소송과정에서 세입자가 타인에게 무단 전대했다면 강제집행을 할 수 없다. 그 타인을 상대로 다시 명도소송을 진행해야 하는 불상사가 생기게 된다. 하지만 점유이전금지가처분을 신청하고 명도소송을 한다면 점유자가 바뀐다 한들 강제집행이 가능해진다. 따라서 이 점을 반드시 알아둬야 한다.
/엄정숙 변호사
