[기고] 전셋집 경매 넘어가면 대항력부터 확인
[기고] 전셋집 경매 넘어가면 대항력부터 확인
  • 신아일보
  • 승인 2022.01.17 14:58
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엄정숙 변호사
 

# “전세로 살던 집이 부동산경매에 넘어갔습니다. 전세계약이 끝나는 날이 다가오는데 전세보증금을 돌려받기 힘든 상황이 될까 걱정입니다. 경매는 처음이라 어디서부터 어떻게 해야할지 모르겠습니다.”

전세로 살던 집이 부동산 경매로 넘어가는 상황에 세입자의 한숨이 깊어지고 있다. 정상적으로 전세금을 받고 나가는 경우와 달리 전셋집이 경매로 넘어간 경우는 간단치 않은 문제다. 

일단 살던 집이 경매에 넘어갔다면 대항력부터 확인하는 것이 가장 중요하다. 대항력 확인이란 △전입신고(주민등록)를 했는지 △현재 해당건물에 살고 있는지 △확정일자를 받았는지를 확인하는 것이다. 

집주인이 선 순위 대출이 없고 세입자가 대항력까지 갖췄다면 경매에 대항할 수 있는 법적인 권리를 갖는다.

즉 대항력을 갖춘 세입자는 전셋집이 경매에 넘어갔더라도 해당 건물에 살 수 있는 권리가 있으며, 낙찰대금을 먼저 받을 수 있다는 말이다.

대항력이란 이미 유효한 권리관계를 제3자가 인정하지 않을 수 없도록 하는 권리를 말한다. 부동산 경매에서 세입자의 대항력은 전세보증금이 유효함을 인정받는 권리를 말한다.

주택임대차보호법에 따라 세입자의 대항력은 △이사 후 △전입신고를 하고 △확정일자를 받았을 때 생긴다.

만약 전입신고를 하지 않아 대항력을 갖추지 못한 세입자라면 후 순위 일반 채권자로 분류되어 부동산경매에서 전세보증금을 모두 돌려받지 못하거나 일부만 받을 수 있다. 전입신고와 확정일자가 경매일보다 빠르면 낙찰대금에서 다른 채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선변제권자로 인정받을 수 있다.

전셋집이 경매에 넘어갔을 경우 법원에서는 집주인과 관련된 채권자(돈 받을 사람)들에게 정해진 기간 안에 경매 낙찰대금에서 돈을 받을 것을 요구하는 신청(배당요구신청)을 하라는 통지서를 보낸다.

배당요구신청은 대항력 여부와 상관없이 집주인에게 돈을 받을 사람이 경매에 배당을 요구하는 신청으로 반드시 정해진 기간인 배당요구종기일 안에 신청해야 한다. 만약 배당요구종기일을 넘기면 부동산 경매를 통한 낙찰대금에서 돈을 받을 수 없다.

소액 세입자는 낙찰대금에서 돈을 먼저 받을 수 있는 권리인 최우선변제권이 있기 때문에 배당 절차에서 돈을 먼저 받을 수 있다. 최우선변제권이란 생계가 어려운 소액 전세금의 세입자를 대상으로 낙찰대금에서 전세금 일부를 먼저 지급하는 제도다. 현행법상으로 서울은 1억5000만 원 이하, 경기, 수도권은 1억3000만 원 이하가 소액 세입자에 해당한다.

다만 최우선 변제액수는 지역에 따라 조금씩 다르다. 서울은 5000만 원 경기, 수도권은 4300만 원까지 경매에서 먼저 받을 수 있다. 즉 서울에서 1억4000만원에 전세를 살았다면 경매에서 5000만원을 최우선변제 받을 수 있다는 설명이다.

경매 낙찰대금으로 전세보증금을 돌려받지 못했다면 전세금반환소송을 제기해야 한다. 소송을 통해 전세보증금은 물론 지연이자까지 집주인에게 청구할 수 있다. 민사법상 이자 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법(이하 소촉법)에 의한 연 12%의 지연이자를 받을 수 있다.

전세보증금 반환소송이란 계약 기간이 만료됐음에도 불구하고 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2021전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.

/엄정숙 변호사

master@shinailbo.co.kr


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