[기고] “명도소송 판결났는데 왜 안 나가”...점유이전금지가처분 먼저 했어야
[기고] “명도소송 판결났는데 왜 안 나가”...점유이전금지가처분 먼저 했어야
  • 신아일보
  • 승인 2021.12.06 15:13
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엄정숙 변호사
 

# “명도소송 승소 판결문을 받았습니다. 건물을 비워달라고 요청하러 갔더니 다른 사람이 살고 있습니다. 세입자가 다른 사람에게 건물을 임대하고 나가버린 것입니다. 판결문으로 바뀐 세입자를 내보낼 수 있나요?”

명도소송 판결문을 둘러싸고 임대인(건물주)과 임차인(세입자)의 눈치 싸움이 치열하다. 점유이전금지가처분은 명도소송 절차에서 꼭 해야 한다는 법은 없다. 하지만 명도소송 전에 점유이전금지가처분을 먼저 하지 않으면 낭패를 당할 수 있기 때문에 실무적으로는 반드시 해야 한다.

판결문의 효력은 판결문에 있는 이름의 세입자에게만 효력이 미치기 때문에 승소 판결문이 나와도 건물에 다른 사람(전대인)이 살고 있다면 내보낼 수 없다. 하지만 점유이전금지가처분을 한 후 명도소송 승소판결문을 받으면 전대인도 내보낼 수 있다.

점유이전금지가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지하는 가처분이다. 기존 세입자가 다른 세입자에게 점유를 넘기는, 이른바 전대차계약을 금지하는 가처분이다.

소송 실무를 하는 필자의 경험에 의하면 최근 명도소송 진행사건 100건 중 100건 모두 점유이전금지가처분을 먼저 진행했다.

건물명도소송 판결문이 나왔을 때 세입자가 바뀌지 않은 경우와 달리, 소송 중 세입자가 바뀌는 경우는 간단치 않은 문제다. 점유이전금지가처분을 먼저 하면 이후 절차가 쉬워진다.

명도소송 판결문이 나왔을 때 세입자가 바뀐 경우 점유이전금지가처분을 미리 했다면 승계집행문이 나온다. 이 승계집행문으로 바뀐 세입자를 내보낼 수 있다.

승계집행문이란 기존 세입자에게만 국한 된 강제집행 효력을 전대인까지 미치게 하는 집행문을 말한다. 점유이전금지가처분을 하지 않았다면 승계집행문은 나오지 않는다.

점유이전금지가처분을 위해선 명도소송 전에 현재 살고 있는 사람이 누구인지 확인하는 게 관건이다.

임대차계약서에 쓰여 진 세입자와 현재 살고 있는 사람이 같은 사람인지 확인 후 신청하면 된다.

점유 이전금지 가처분 절차는 신청서 작성 및 접수 → 담보 제공 명령 → 결정문 → 강제집행 순서로 진행된다.

신청서를 작성해서 법원에 접수하면 법원은 담보제공명령을 내리고 7일 이내에 이를 이행하면 결정문을 보내준다. 결정문이 나왔다고 해서 끝이 아니다. 결정문을 가지고 관할법원 집행관실에 가서 강제집행 신청을 해야 한다. 여기서 말하는 강제집행이란 명도소송 판결문의 가지고 하는 강제집행이 아니고 가처분 강제집행이다. 강제집행을 끝으로 모든 절차가 마무리된다.

과거에는 전자소송이 없었기 때문에 기간이 오래 걸렸는데 요즘은 전자소송이 가능하기 때문에 많이 짧아졌다. 대략 집행까지 3주 정도 걸린다고 이해하면 된다. 더 짧아질 수도 있고, 더 길 수도 있다. 이는 상황 변수에 따라 변동된다.

특히 점유이전금지가처분 절차의 담보제공명령 신청서를 작성할 때 아무생각 없이 작성하면 수천만 원을 묶어두어야 하는 현금담보가 나올 수 있다. 문서로 제출할 수 있도록 작성하면 담보로 보증보험사의 증권을 제출할 수 있기 때문에 효율적이다.

/엄정숙 변호사

[엄정숙 변호사 프로필]

△제39기 사법연수원 수료
△현 법도 종합법률사무소 대표변호사
△현 부동산 전문변호사
△현 민사법 전문변호사
△현 공인중개사
△전 서울시 공익변호사단 위촉
△전 서울지방변호사회 인권위원
△전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원
△저서 : 명도소송 매뉴얼

※ 외부 기고는 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

[신아일보] 

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