1398대1. 복권경쟁률도 아니고 아파트도 아닌 과천 별양동 H 오피스텔 청약 경쟁률이다. 학창시절을 생각하면 1~3학년 통틀어서 1등을 해야 하는 어마어마한 수준이다.
과천과 같은 일부 인기지역만의 문제가 아니다. 대구와 청주 등 지방 오피스텔도 수백대1 청약경쟁률이 나오고 있고, 최근 분양한 주거용 새 오피스텔의 프리미엄이 수천만원에서 수억원까지 붙었다.
최근 부동산투자와 거리가 먼 선배가 온 가족이 오피스텔 청약을 했다는 말을 듣고 오피스텔 청약광풍을 다시 한번 느꼈다. 도대체, 왜, 어쩌다가 오피스텔이 하늘의 별이 된 것일까?
오피스텔은 주택법이 적용되는 주택이 아닌 건축법이 적용되는 업무시설이다. 한마디로 주택이 아니라는 말이다. 주택이 아니니까 청약통장이 필요 없고, 청약가점도 적용되지 않는다. 100% 추첨으로 결정이 된다. 2030세대들은 무주택기간, 부양가족 등을 고려하면 출발부터 불공정 게임인 아파트 청약보다 오피스텔 청약이 훨씬 더 공정한 게임인 것이다.
최근 아파트 시장 과열로 주택에 대한 규제가 누적되다 보니 비주택인 오피스텔에 대한 상대적인 혜택이 더 많아졌다.
아파트 분양권은 양도세 주택 수에 포함되지만, 오피스텔 분양권은 포함되지 않는다. 규제지역 아파트를 1채를 보유한 사람이 아파트 분양을 받으면 2주택이 되지만, 오피스텔 분양을 받으면 여전히 1주택이다. 또 규제지역 아파트를 분양받으면 소유권이전등기일까지, 즉 준공 후 입주할 때까지 분양권을 팔지 못하지만 100세대 미만 오피스텔은 전매가 가능해 청약당첨 후 분양권을 팔 수도 있다. 규제지역 LTV(주택담보대출비율)가 최고 40% 나오는 아파트와 달리, 오피스텔은 최고 70%까지 가능하다. 이 정도되면 오피스텔 청약을 안 하는 것이 이상한 것 아닐까 싶다.
기존에는 오피스텔이라고 하면 월세 임대수익 목적인 1~2인용 소형오피스텔이 대부분이었다. 하지만 최근에는 아파트처럼 전용면적 59·84㎡형 주거용 오피스텔이 대세를 이루고 있다. 오피스텔이 '수익형 부동산'에서 '주거용 부동산'으로 대전환된 것이다.
이렇게 오피스텔이 주거용 부동산이 된 배경에는 부동산 시장 상황과 정부 정책의 영향이 컸다. 아파트 가격이 천정부지 오르다 보니 꿩 대신 닭이라고 오피스텔이 아파트의 대체재가 된 것이다.
이런 투자수요의 요구를 놓칠 리 없는 건설업계는 주거용 오피스텔 공급에 박차를 가하고 있다. 주택공급에 목말라 있는 정부는 오피스텔의 바닥난방을 허용해주면서 지원사격해주고 있다.
하지만 영원한 상승은 없다. 차면 기울고 오르막이 있으면 내리막이 있다. 오피스텔 과열이 더 심해지면 정부는 규제로 태세전환을 할 것이다.
사실 실수요자 보호와 시장과열예방을 위해서도 분양권 전매제한 같은 규제가 필요하긴 하다. 최근 대출규제강화, 기준금리인상 추세, 과도한 집값 상승에 대한 피로누적, 종합부동산세 부담 등의 영향으로 부동산 시장 분위기가 변곡점 논란이 있을 정도로 서서히 변화 조짐을 보이고 있다.
당분간은 매도인과 매수인 간 팽팽한 줄다리기가 이어지겠지만, 힘의 균형이 기울어지면 아파트보다 오피스텔 매물이 먼저 쏟아져 나올 것이다. 침체가 되면 보유하고 있는 아파트와 오피스텔 중 오피스텔을 먼저 정리하기 때문이다. 과거 노무현 정부 시절에도 아파트 상승 후 오피스텔이 큰 인기를 끌다가 어려움을 겪기도 했다.
필요해서 거주목적으로 구입하는 실수요자라면 향후 금리 인상을 감안해 보수적인 자금계획을 세우면서 청약도전을 해보는 것이 좋겠다.
/김인만 김인만부동산경제연구소장
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[신아일보]
