[기고] 주택시장 변곡점인가 아닌가
[기고] 주택시장 변곡점인가 아닌가
  • 신아일보
  • 승인 2021.10.28 13:43
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김인만 김인만부동산경제연구소장
 

최근 주택 시장 분위기가 조금 달라지면서 '변곡점이냐 아니냐'가 논란이다.

"변곡점이다"라고 말하는 입장에서는 오름세가 한풀 꺾였고, 청약 당첨 후 계약을 포기하는 사례가 이어지고 있으며 하락 거래(고점보다 낮은 금액으로 계약되는 거래)도 늘고 있다는 점을 근거로 제시한다.

반대로 변곡점이 아니라는 입장에서는 "상승 폭이 둔화한 것은 맞지만 하락으로 전환된 것이 아니다", "당첨 후 계약 포기는 소규모 일부 단지의 문제이며 유동성은 여전하고 수요 대비 공급이 아직 부족한 상황"이라고 항변한다.

실제 현장에 나가보면 매물이 여전히 귀하고 급매물을 찾아보기 어렵다.

미래는 신의 영역이고 정답은 시간이 말해줄 것이지만 현재 주택시장 상황에 대해 체크는 해볼 필요는 있겠다.

변곡점 논란에 대해 먼저 변곡점의 의미부터 살펴보자. 변곡점(inflection point)이란 굴곡의 방향이 바뀌는 자리를 나타내는 곡선 위의 점으로 상승세가 둔화한 정도만 가지고 변곡점이라 단정 지을 수는 없고, 상승세가 하락세로 전환된다면 변곡점이라 할 수 있을 것이다.

지난 18일 국토연구권 부동산시장 연구센터가 발표한 9월 부동산시장 소비자 심리조사 결과를 보면 서울의 매매시장 심리지수는 142.8로 지난달 148.9보다 6.1p 떨어졌고, 경기도는 146.8에서 141.8, 인천은 153.9에서 146.4로 하락했다.

부동산 소비자 심리지수는 전국 152개 시·군·구 6680가구와 중개업소 2338곳에 대한 설문조사를 해서 0~200으로 표시하며, 심리지수가 95 미만이면 하강, 95 이상~115 미만은 보합, 115 이상이면 상승이다. 그러니까 상승은 진행 중이지만 상승 기세는 꺾였다고 이해하면 되겠다.

한국부동산원에서 중개업소 매물 건수를 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 매매수급지수도 매수심리 기준인 100을 넘기긴 했지만 6주째 하락하고 있다. KB주택시장동향 매수우위지수도 전주 대비 8.5p 떨어져 5주 연속 하락하고 있다.

추석 이후 주택시장 분위기가 미묘하게 변한다는 점은 부인할 수 없는 사실로 필자도 몸으로 충분히 느끼고 있다. 추석 이전에는 일시적 2주택 양도세 비과세 절세보다는 더 오를 것 같으니 기다려보자는 심리가 많았다면 추석 이후에는 더 오를 것 같기는 하지만 세금을 고려하면 일시적 2주택 비과세로 파는 것이 더 좋겠다는 심리가 많아지고 있다.

집값이 당장 내려갈 것이라 생각하지는 않지만 최근 3년간 상승 폭처럼 크게 상승하지는 않을 것이라는 심리가 확산하고 있는 것 같다.

한 발 뒤로 물러서서 주택시장을 바라보면 △최장 최고 상승에 대한 피로감 △명목가치 상승의 환상을 벗고 중과 세금을 고려하면 실질 투자수익은 크지 않다는 현실감 △점점 더 강화되고 있는 대출 규제로 인한 구매 능력 저하 △기준금리인상 추이와 미국의 테이퍼링(tapering, 양적 완화를 점진적 축소해 나가는 출구전략)에 대한 유동성 회수에 대한 불안감 등이 점점 현실화하면 막연한 상승에 대한 기대감의 색은 점점 옅어질 것이다. 그러면서 언젠간 끝날지도 모른다는 불확실한 상승에 대한 불안감의 싹이 조금씩 자랄 것이다.

정리하면 아직 본격 하락으로 접어들었다고 단정 지을 수는 없다. 여전히 매매가격이 오르는 지역이 더 많고 수요보다 공급이 부족한 곳이 더 많다.

하지만 오르막이 있으면 내리막이 있고, 차면 기운다는 불변의 진리를 다시 한번 되새겨 본다면 언젠가는 지나가야 할 변곡점 이후 시장에 대한 위험관리는 미리 준비하는 것이 좋을 것 같다.

/김인만 김인만부동산경제연구소장

※ 외부 기고는 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

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