'준공 연한·안전진단 등급' 등 사업 허용 조건 달라
금융과 세금, 복잡한 정책이 맞물려 돌아가는 부동산은 높은 관심에 비해 접근이 쉽지 않은 분야입니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 이들은 물론 많은 임대인과 임차인에게 부동산은 가깝고도 먼 대상입니다. 그래서 신아일보가 기본적인 부동산 용어부터 정책, 최근 이슈까지 알기 쉽게 설명하는 '부린이상담소'를 열었습니다. 알쏭달쏭 부동산 관련 궁금증, 부린이상담소가 풀어드립니다. <편집자 주>
재건축과 리모델링은 노후 주택을 새롭게 탈바꿈하는 사업입니다. 최근에는 재건축에 비해 상대적으로 규제가 덜하고, 빠른 사업 추진이 가능한 리모델링 시장이 재건축의 대안으로 떠오르는 모습입니다. 이번에는 재건축과 리모델링이 어떻게 다른지 알아보겠습니다.
재건축과 리모델링의 가장 큰 차이는 건물 철거 여부입니다. 재건축은 낡은 건물을 허물고 그 자리에 다시 새 건물을 세우는 사업입니다. 반면, 리모델링은 노후 건물의 기본 골조와 형태를 그대로 두고 내부 구조를 바꾸는 방식입니다. 이때 수직·수평 증축을 통해 건물 규모를 키우고, 외관과 부대 시설을 새롭게 바꿀 수 있습니다.
재건축과 리모델링은 적용 법도 다릅니다. 재건축에는 '도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)'이 적용되지만, 리모델링은 주택법을 근거로 합니다. 적용 법이 다른 만큼, 재건축과 리모델링은 사업 목적에서도 다소 차이가 있습니다.
재건축의 목적은 정비 기반 시설은 양호하나 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하는 것입니다. 반면, 리모델링은 건축물 노후화를 억제하거나 기능을 향상하는 것이 목적입니다.
사업 목적의 차이는 재건축·리모델링 허용 조건과도 연결됩니다. 건물을 철거해야 하는 재건축은 준공 후 30년 이상이 경과한 이후부터 추진할 수 있지만, 기존 뼈대는 놔두고 증축, 개조하는 리모델링은 준공 후 15년이 지나면 사업에 나설 수 있습니다.
사업 추진 여부를 결정하는 중요한 요소 중 하나인 건축물 안전진단에서도 재건축은 A~E까지 다섯 개 등급 중 최소 D등급 이하를 받아야 하지만, 리모델링은 수직증축은 B등급, 수평 증축은 C등급부터 사업을 추진할 수 있습니다.
두 방식은 각각 단점도 있는데요. 재건축은 사업에 오랜 시간이 걸린다는 점이 대표적인 단점입니다. 서울시에 따르면, 재건축의 경우 정비구역 지정부터 준공까지 평균 9.7년이 걸렸습니다. 또 일정 비율의 임대주택을 지어야 하고, 사업을 통해 얻는 초과 이익 일부를 환수하는 등 여러 규정을 적용받습니다.
리모델링의 경우에는 기존 골조를 바꿀 수 없다 보니 세대 내부 평면 구성에 일정 부분 한계가 있습니다. 증축을 통한 추가 세대 확보가 많지 않은 만큼, 분양 수익이 적어 사업비를 대부분 입주민이 부담해야 한다는 점도 단점으로 꼽힙니다.
오래된 아파트에 거주하는 분이라면 재건축과 리모델링의 차이점을 한번 쯤 살펴볼 필요가 있을 것 같네요.
