3기 신도시를 비롯한 대규모 공공택지 사전청약이 시작되면서 뜻하지 않게 고분양가 논란이 일었다. 주변 반응을 보면 "이 정도면 저렴하다"고 말하는 분들이 있는가 하면, "이게 무슨 저(低)분양가냐 이건 고(高)분양가다"라고 말하는 분들도 많다. 중간이 없는 고와 저의 극단적인 반응이 우리 사회의 양극화를 보는듯해 씁쓸하기까지 하다.
먼저 저(低)분양가의 시작을 알린 것은 국토교통부다. 국토부는 3기 신도시 사전청약의 추정분양가를 주변 시세의 60~80% 정도로 책정했다고 발표했다. 지난 16일 발표된 사전청약 모집공고에 따르면 3기 신도시인 인천계양지구의 경우 전용면적 59㎡ 추정분양가는 3억5600만원 정도다, 3.3㎡당 약 1400만원 정도. 기대가 크면 실망도 크다.
"아니 인천계양지역 전용 59㎡ 새 아파트 시세가 3억7000만~3억9000만원 정도인데 3억5600만원이 어떻게 60~80% 수준이냐?"
이런 의견이 터져 나왔다. 2억원 중반에서 3억원 초반 정도는 돼야 60~80% 정도 된다는 것인데 이런 논란의 빌미는 국토부가 제공했다. 주변 시세의 60~80%라고 했기 때문이다.
그러자 국토부는 반박한다. 인천 구도심에 있는 새 아파트와 모든 인프라가 잘 갖춰진 신도시 아파트를 객관적으로 비교하는 것은 한계가 있다. 인천의 검단신도시 시세와 비교해보면 저렴한 것이 맞다. 국토부 의견에 전적으로 동의한다. 교통·교육·생활 인프라가 우수한 수도권 신도시 좋은 입지의 블록 전용 59㎡ 새 아파트를 3억원 중반 정도로 구매할 수 있다면 충분한 경쟁력이 있다고 필자도 생각한다. 차라리 수도권 인근지역의 신도시 시세 대비 60~80% 정도 저렴하게 책정했다고 했으면 타당했을 텐데 지나치게 홍보 성격이 많이 들어가다 보니 주변 시세의 60~80%라는 무리수를 던진 것이다.
참여연대의 반박은 더 구체적이다. 유엔해비타트에서 PIR(소득 대비 주택가격 비율) 3.5배를 부담 가능한 주택가격으로 정하고 있다. 2020년 한국 도시근로자의 월평균 소득을 고려하면 부담 가능한 주택가격은 2억9000만~3억4000만원 수준이 적절하기에 사전청약 추정분양가는 너무 높다는 것이다.
여기에 토지를 시세에 매입해서 건축하는 민간분양과 달리 시세보다 저렴한 감정가격으로 수용해서 토지원가 자체가 저렴하며, 국토부가 고시하는 기본건축비가 아닌 실건축비를 적용하면 분양가를 더 낮출 수 있다. 또 주변 시세 대비 60~80%라는 것은 최근 3~4년 동안 급등한 시세를 정부가 그대로 인정해주는 결과로 결국 공공분양에서 너무 많은 이익을 보려고 한다는 주장이다.
참여연대 주장도 충분히 일리는 있다. 분양가를 더 낮출 수 있음에도 낮추지 않았다는 것인데 여기서도 국토부의 전략실수가 엿보인다. 분양가를 더 낮출 여지는 있지만, 분양가를 절대적으로 더 낮추게 되면 당첨자들이 개발이익을 많이 가져가는 로또 현상이 발생하고 로또분양을 받기 위해 사전청약을 계획하지 않았던 수요자들까지 과 수요로 가세하면서 사전청약 과열 현상이 발생할 것이며, 이렇게 되면 꼭 당첨돼야 할 실수요자들의 당첨 가능성은 더 낮아지게 된다.
"높은 시세차익을 얻은 소수의 당첨자를 바라보는 당첨되지 않은 다수가 느끼는 상대적 박탈감과 마지막까지 믿었던 사전청약도 떨어졌다는 절망감을 고려해서 주변 신도시 시세 대비 60~80%로 책정했다. 공공이 얻는 개발이익은 더 많은 공공주택 건설에 사용될 것이다"
차라리 이렇게 솔직하고 담백하게 발표했다면 이런 고분양가 논란 자체가 없었을 것이다.
/김인만 부동산경제연구소장
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