[기고칼럼] 전세금 못받고 이사갈 땐 임차권등기명령 하고 나가야
[기고칼럼] 전세금 못받고 이사갈 땐 임차권등기명령 하고 나가야
  • 신아일보
  • 승인 2021.07.15 08:24
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엄정숙 변호사
엄정숙 변호사
엄정숙 변호사

# “집주인이 전세보증금을 안줘요. 직장이 지방으로 발령 나서 당장 이사 가야 하는 상황이에요. 임차권등기명령을 하고 나가야 한다는데 꼭 해야 하나요? 전세금은 전 재산인데 못 받을 것 같아 나가지도 못하겠고, 일을 안 할 수도 없어서 안 나가지도 못하겠어요.”

전세금을 못 받은 상황에서 당장 이사 가야 하는 세입자들의 고민이 깊어지고 있다. 새로운 세입자가 들어오면 전세금을 돌려줄 수 있다는 집주인들이 늘어나면서 세입자들은 발만 동동 구르는 모양새다.

이 같은 경험을 한 세입자들은 기간과 정신적 손해가 상당하다고 토로한다. 이 같은 상황에서는 임차권등기명령을 신청하고 나가야 한다.

임대차 기간 만료 후 전세보증금을 못 받은 상황에서 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문에 전세금을 돌려받기가 어려워진다. 이 경우는 비용이 들더라도 임차권등기명령 신청 후 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 유지 된다. 차후 전세금 반환소송을 대비하여 전세금반환 내용증명서를 발송해 두는 것도 도움이 되는 방법이다.

전세금을 돌려받기 위해서는 무작정 기다리는 것보다 '전세보증금 반환소송' 절차를 밟는 것도 한 방법이다. 이를 대비해 갱신거절통지 등을 미리 해두는 것이 좋다.

먼저 집주인에게 임대차계약 만료 1~6개월 전에 갱신거절통지를 보내야 한다. 이때 해지통보는 증거자료로 반드시 확보해둬야 한다. 내용증명서로 해두는 것이 가장 안전하지만, 상대방이 송달받지 않는 경우에는 문자, 메일 등의 증거자료로도 보완해둘 필요가 있다.

집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황은 집이 부동산 경매로 넘어갈 확률도 높다. 전세금 반환소송 법률상담을 전문으로 제공하는 ‘법도 전세금반환소송센터’에 따르면 부동산 강제경매가 진행된 건수는 총 126건 중 29건인 것으로 나타났다. 네 건 중 한 건은 부동산 강제경매가 진행되는 셈이다.

전세금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 갈 땐 대항력과 우선변제권을 확보하는 게 관건이다. 이 경우 대항력이란 제3자(경매낙찰자)에 대하여 대항할 수 있는 법률적 효력을 말한다. 우선변제권이란 부동산경매에서 세입자가 먼저 배당받을 수 있는 권리를 말한다.

임차권등기명령이란 보증금을 못 받은 상태에서 이사 갈 때 법률적으로 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 한 제도다. 주택 임차권등기명령 절차를 완료 하고 이사 가면 집이 경매에 넘어가더라도 경매를 통해 전세금을 돌려받을 확률이 높아진다.

계약 만료 후 이사가 예정돼 있다면 임차권등기명령을 신청하고 이사를 해야 한다.

보증금을 받지 못했는데 이사를 갈 경우 세입자는 대항요건을 상실하게 되는데, 임차권등기명령을 신청하면 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는 효과가 있다. 집이 경매로 넘어갈 경우 임차인의 지위가 유지되기 때문에 유리하다.

임차권등기는 임대차 기간이 끝난 후 전세금을 못 받은 임차인이 신청할 수 있다. 신청하는 곳은 관할법원이다. 신청에 필요한 서류는 임대차계약서, 계약해지 내용증명, 부동산 등기부등본, 주민등록초본 등이다. 기간은 일반적으로 3주~4주 정도 걸린다. 결정문 송달이 늦어지는 경우는 2개월 정도 걸리기도 한다.

임차권등기명령 완료 후 등기부등본을 발급받아보면 임차권이 등기되어 있음을 확인 할 수 있다. 이 확인이 되면 이사 나가도 안전하다.

/엄정숙 변호사
 

[엄정숙 변호사 프로필]

△제39기 사법연수원 수료

△현 법도 종합법률사무소 대표변호사

△현 부동산 전문변호사

△현 민사법 전문변호사

△현 공인중개사

△전 서울시 공익변호사단 위촉

△전 서울지방변호사회 인권위원

△전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원

△저서 : 명도소송 매뉴얼

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