[기고 칼럼] 3기 신도시 사전청약 시작
[기고 칼럼] 3기 신도시 사전청약 시작
  • 신아일보
  • 승인 2021.07.12 15:20
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김인만 부동산경제연구소장
 

7월16일부터 3기 신도시를 비롯한 수도권 공공택지 분양 아파트에 대한 사전청약이 시작된다.

올해 하반기 3만200가구를 시작으로 내년 3만가구 정도를 더하면 총 6만 가구 규모 사전청약 물량이 무주택 실수요자들의 선택을 기다린다.

2021년 1차 지구에서 선보인 사전청약 물량 중 가장 눈에 띄는 단지는 바로 3기 신도시인 인천 계양으로, 총 1050가구(공공분양 709가구·신혼희망타운 341가구)가 사전청약으로 공급된다.

인천 계양 외 지구들도 충분히 괜찮다. 경기도 남양주시 진접2 1535가구를 비롯해 △성남시 복정1 1026가구 △의왕시 청계2 304가구 △위례(서울·성남·하남) 418가구가 사전청약 물량으로 나온다.

1차 지구에서 고배를 마셨다고 해서 너무 실망하지는 말자. 오는 10월 2차 지구 남양주 왕숙2와 성남 신촌·복정2 등 약 9100가구와 함께 오는 11월 3차 지구인 하남 교산 및 과천 주암 등에 약 4000가구가 예정됐다. 올해 12월에는 4차 지구 남양주 왕숙과 부천 대장, 고양 창릉 등에 1만2700가구가 줄줄이 기다리고 있다.

참고로 사전청약이란 주택 마련에 불안해하는 무주택 실수요자들의 내 집 마련 기회를 앞당기기 위해 본 청약 1~2년 전에 미리 청약 기회를 주고, 분양자격을 확정하는 제도다.

이번 사전청약에 반드시 청약 도전을 해야 하는 이유는 추정분양가가 주변 시세 대비 60~80% 정도로 상당히 저렴하게 책정될 것이라는 기대가 있기 때문이다.

인천 계양신도시 전용면적 59㎡의 추정분양가는 3억5000만원에서 3억7000만원 수준으로 충분한 가격 경쟁력이 있다.

그럼에도 불구하고 당첨 가능성은 아쉽다. 아무리 좋아도 내가 먹을 수 있는 떡이 좋지 먹지 못하는 그림의 떡은 아무런 의미가 없다.

인천 인구가 얼마인데 1050가구로 간에 기별이나 갈까? 20개가 넘는 지구에 있는 3만호 물량을 넉 달에 걸쳐 분산시키면 구역 당 대략 1000가구 정도 사전청약 물량을 두고 지역주민들과 경쟁을 해야 한다.

이마저도 신혼부부와 생애최초, 다자녀 등 특별공급 대상이 아닌 일반공급 대상자들은 당첨 가능성이 거의 희박하다. 왜냐하면 총 3만200가구 사전청약 물량 중 특별공급대상자들에게 85%가 배정되기 때문이다. 특별공급 대상 물량을 세부적으로 보면 신혼부부가 30%를 가져가고, 생애최초 주택구입자가 25%를 차지한다. 다자녀 가구도 10%를 배정받는다. 일반공급대상자에게 배정되는 물량은 15%에 불과하다. 한마디로 그냥 그림의 떡이 될 가능성이 크다.

또 과열된 투자심리를 잡기 위해 추정분양가가 생각보다 더 낮게 책정되면서 과수요가 발생할 가능성도 있다. 청약 경쟁률이 더 올라갈 수 있는 것이다.

안 그래도 당첨 가능성이 낮은데 사전청약을 생각하지 않았던 수요까지 돈 될 것 같은 기대감에 유입되면서 과수요로 인한 과열경쟁이 나타날 수 있다. 이 경우 기다렸던 사전청약을 통한 내 집 마련이라는 희망고문이 큰 실망을 바뀌면서 '안 되겠다 지금이라도 사자'로 돌아설 수 있다.

그렇게 되면 저금리와 과잉유동성이 해소되지 않은 상태에서 정부정책에 대한 신뢰가 완전히 바닥에 떨어진 지금 안 그래도 오버슈팅(overshooting)이 된 집값이 완전히 통제불능 상태가 될 가능성도 배제할 수 없다.

3기 신도시 사전청약 자체는 좋은 제도지만 만능열쇠는 아닌 만큼 지나친 기대를 주는 것은 바람직하지 않다.

/김인만 부동산경제연구소장

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