[기고 칼럼] 부동산이 매매된 경우 전세보증금 반환소송
[기고 칼럼] 부동산이 매매된 경우 전세보증금 반환소송
  • 신아일보
  • 승인 2021.07.07 10:35
  • 댓글 0
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엄정숙 변호사
엄정숙 변호사
엄정숙 변호사

“세입자입니다. 최근에 건물이 매매되었습니다. 새 집주인이 새로운 계약을 하자고 했지만 거부했습니다. 기존 집주인에게 전세 보증금반환소송을 할 수 있나요?”

건물이 매각되면 전세보증금을 기존 집주인에게 돌려받아야 하는지 계약기간이 끝날 때 까지 기다렸다가 새 집주인에게 받아야 하는지 몰라 고민하는 세입자들이 수두룩하다. 법을 알고, 들여다보면 간단한 문제지만 모르면 어려운 문제다.

결론부터 설명하면 부동산 매매 때문에 더 이상 해당 건물에 살고 싶지 않아서 해지통보를 했다면 기존집주인에게 전세보증금을 돌려받으면 되고, 새집주인과 새로운 임대차계약을 했다면 임대계약 종료된 때 새 집주인에게 받으면 된다는 것이다.

새집주인이 전세보증금을 돌려주는 경우는 민법 제454조에 비추어 설명할 수 있다.

민법 제454조 제1항

① 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다

세입자가 있는 부동산매매인 경우에 위 법 조문을 풀어보면, ‘제삼자’는 새 집주인을 말하고, ‘채무자’는 기존 집주인을, ‘채권자’는 세입자를 말한다. 즉, 새집주인이 기존집주인의 전세보증금을 인수 하려면 세입자의 동의가 있어야한다는 뜻이다.

기존집주인이 건물을 팔 때 전세보증금은 새집주인이 세입자에게 돌려주라는 조건으로 파는 경우가 있다. 10억짜리 건물에 세입자의 전세보증금이 2억 원이라면 보증금을 승계하는 조건으로 8억에 파는 것이다.

이러한 매매계약의 효력이 세입자에게도 미치려면 세입자의 동의가 절대적이다. 세입자의 동의가 없으면 보증금반환 의무는 기존 집주인에게 그대로 남아있다. 반대로 세입자가 동의 했다면 전세보증금 반환의무는 새 집주인에게 이전 된다.

세입자의 동의 하에 새로운 집주인이 보증금 반환의무를 가지는 것을 ‘면책적 인수’라 한다. 기존 집주인의 보증금 반환의무가 면책되고 새집주인에게 넘어간다는 뜻이다. 당연히 세입자는 임대계약이 끝나기를 기다렸다가 새집주인에게 보증금을 받으면 된다.

반대로 세입자 동의 없는 집주인들 간의 계약을 ‘이행인수’라 한다. 세입자의 동의가 없었기 때문에 집주인들 간의 계약일 뿐. 세입자와는 상관이 없다. ‘이행인수’인 경우 세입자는 건물이 매매될 때 임대차계약을 해지하고 기존집주인에게 전세보증금을 돌려받으면 된다.

실제로 기존집주인이 세입자 동의 없이 보증금을 승계한 뒤 매매계약을 했다가 보증금을 물어준 대법원 판례가 있다(대법원 2006다135 판결). 세입자 A가 있던 건물에 기존집주인 B는 새집주인 C와 매매계약을 한 사건이다. 세입자는 기존집주인을 상대로 전세보증금반환 소송을 냈다. 기존집주인은 새집주인에게 보증금만큼 공제한 매매대금만을 받았으니 새집주인에게 돈을 받으라며 맞섰다.

대법원은 “임차인이 보증금 반환채무를 인수한 부동산매수인과 새 임대차계약 체결을 거절하고 매도인에게 보증금 반환을 청구하고 있다면, 임차인이 매수인의 보증금반환채무의 면책적 채무인수에 동의하였다고 볼 수 없다”며 “그 인수는 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 인수로 보기 위해서는 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다”고 판시했다. 세입자의 손을 들어준 것이다.

한편 기존 집주인은 이렇게 보증금을 물어주면 새 집주인에게 보증금 명목으로 공제한 금액은 다시 돌려받게 된다.

만약 기존집주인이 집을 팔겠다며 보증금은 새 집주인에게 받으라 하면 어떻게 대처해야 현명할까. 먼저 세입자는 그 집에서 계속 살 것인지 나갈 것인지를 결정해야 한다. 계속 살 경우는 동의를 해주고 계약이 끝날 때 보증금은 새 집주인에게 받으면 된다. 나갈 경우는 동의는 하지 않은 상태에서 매매로 인해 임대차계약 해지통보를 하고 보증금은 기존집주인에게 받으면 된다.

/엄정숙 변호사

[엄정숙 변호사 프로필]

△제39기 사법연수원 수료

△현 법도 종합법률사무소 대표변호사

△현 부동산 전문변호사

△현 민사법 전문변호사

△현 공인중개사

△전 서울시 공익변호사단 위촉

△전 서울지방변호사회 인권위원

△전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원

△저서 : 명도소송 매뉴얼

※외부 기고는 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

master@shinailbo.co.kr


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