서울시장 보궐선거 패배 이후 돌아선 20·30대의 표심에 화들짝 놀란 정부는 ‘신혼부부 특별공급’ 확대에 더욱 열을 올리고 있다. 집값 폭등으로 돌아서버린 20·30대의 표심을 만회하기 위해 내 집 마련의 기회를 늘리려는 것이다. 표면적으로는 내 집 마련의 꿈을 잃어버린 이들에게 기회를 주는 것처럼 보이지만, 그 속을 들여다보면 문제점이 많다.
공공분양 신혼부부 특별 공급 가점항목은 크게 가구소득과 자녀 수, 해당 지역 거주기간, 청약저축 납입횟수, 혼인기간 등 5가지로 구성된다. 이 중 가구소득의 경우에는 도시근로자 월평균 소득 80%(맞벌이 100%) 이하일 때 1점, 자녀수는 1인 1점에서 최대 3인 3점, 해당 지역 거주기간은 1년 미만 1점에서 3년 이상 최대 3점, 청약저축 납입횟수는 6회 이상 12회 미만 1점에서 24회 이상 최대 3점, 혼인기간은 5년 초과 7년 이하 1점에서 3년 이하 최대 3점 등으로 구성된다.
하지만 이 가점 기준이 도대체 무슨 근거에 나왔는지 전혀 알 수가 없으며, 정부도 명확하게 설명하지 않는다. 여기서 가점기준 문제점에 대해서 몇 가지 지적하고자 한다.
첫째, 나머지 가점기준은 1점에서 최대 3점인데 비해 가구 소득만 단 1점의 가점을 부여한 점, 둘째, 자녀의 수, 해당지역 거주기간, 청약저축 납입횟수 등이 소득기반 등 경제적으로 안정된 세대에 상대적으로 유리한 것이 일반적인데 상대적으로 부모들의 도움을 전혀 받지 못해 경제여건이 열악한 신혼부부들이 출발점에서부터 불이익을 받을 수 있다는 점, 셋째, 혼인기간의 가점이 짧을수록 가점이 높게 책정돼 있다는 점 등 도대체 일반상식을 벗어난 이러한 가점 산정 방식은 향후 문제가 될 소지가 상당히 높다.
다음은 정부가 분양 예정인 3기 신도시 아파트 중 서울과 수도권 아파트의 분양가격이 평균적으로 6억원 정도는 될 것이라 생각되는데, 정부가 이들을 대상으로 LTV를 70%대로 완화한다고 할 때, 대출로 인해 감당해야 할 빚이 약 4억원 정도가 된다. 문제는 이들이 이를 감당할 수 있느냐는 것이다. 가격이 계속 올라준다면 무슨 수를 써서라도 감당해 나가겠지만, 가격이 오르지 않고 하락한다면 이들이 과연 이 빚을 현실적으로 감당해 낼 수 있을지, 대출을 제외한 나머지 2억원 이상의 자금은 과연 감당해 낼 수 있을지 미지수다.
문제는 대한민국의 평범한 신혼부부들의 상당수는 자기들 스스로 이러한 빚을 감당해 낼 수도 없고, 저축을 2억원 이상 한 신혼부부들도 거의 없는 것이 현실이라는 점이다. 결국은 부모에게 도움을 받을 수 있는 특정 신혼부부들만이 이러한 기회를 잡을 가능성이 높으며, 그렇지 못한 신혼부부들은 기회가 와도 현실적으로 당첨된 아파트를 소유하는 것은 거의 불가능할 수도 있다.
정부가 공급하는 신혼부부 특별공급물량은 지극히 한정된 물량으로 대다수의 신혼부부들은 그 기회를 얻지 못할 것이 뻔히 보이는데, 당첨되지 못한 신혼부부들은 다시한번 상실감에 빠질 수밖에 없다.
이러한 문제점들이 있음에도 정부가 무작정 신혼부부 특별공급을 확대하는 것은 매우 무책임한 발상이다. 대다수의 신혼부부들의 스스로의 힘으로 특별공급 아파트를 소유할 수 없고, 이들이 주택 소유에 집착하는 것이 가격급등의 불안감이며, 대다수가 주거안정을 희망한다는 점이 엄연한 현실이라는 점을 정부는 깊이 고민하고 이를 근본적으로 해결할 수 있는 정책 수정을 해야만 할 것이다.
/김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수
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