3월29일 서울 공공재개발 2차 후보지 16곳이 선정되고 이틀이 지난 3월31일 2·4 3080 주택공급대책 후속으로 1차 선도사업 후보지 21곳이 발표됐다.
공공재개발 2차 후보지는 노원 상계3과 강동, 천호 등 16곳으로 2만호 공급을 기대한다고 한다.
3080공공주도 1차 선도사업 후보지는 역세권 9곳 7200호와 준공업 2곳 500호, 저층주거 10곳 1만7500호로 총2만5000호 규모다.
3080이 무슨 뜻이냐고 궁금해하시는 분들이 있는데 서울 30만호, 전국 대도시 80만호 주택을 공급하겠다는 의미로 이번 1차 선도지역 이후 30만호가 될 때까지 후보지를 발표할 예정이란다.
또 공공재개발과 3080공공주도 개발의 차이는 이렇게 보면 된다.
공공재개발은 기존의 관리처분방식의 재개발 정비사업에서 조합이 하는 역할을 공공이 하거나 공공이 조합과 힘을 합쳐 용적률을 높이고 인허가 속도를 단축시켜 진행한다고 보면 되고, 3080공공주도 개발사업은 토지소유주들이 소유권을 가지는 재개발과 달리 3분의 2 동의를 받은 후 사업기간 동안 LH(한국토지주택공사) 등 공공이 토지를 받아 사업을 진행하는 방식이라고 이해하면 되겠다.
서울시장 후보들도 저마다 30만호 이상 공급을 공약하고 있다.
30만호면 분당신도시 3개 규모의 어마어마한 물량인데 요술램프도 아니고 그냥 발표만 하면 뚝딱 되는가 보다. 서울에 과연 이만큼 주택이 공급될 수 있을까?
시간을 두고 제대로 추진을 한다면 불가능하지는 않겠지만 이렇게 숨가쁘게 몰아붙이면서 계획만 발표해서는 실현 가능성이 매우 낮다. 아니 사실상 불가능하다.
공공재개발의 경우 후보지가 선정되면 주민설명회를 하고 공공재개발 예정구역을 지정한 후 정비계획 수립, 정비구역 및 시행자 지정 후 사업시행계획, 관리처분계획을 거쳐 공사가 들어간다.
1월에 발표한 공공재개발 1차 후보지 8곳도 발표만 했지 아직 주민설명회도 못하고 있는 상황에서 2차 후보지를 또 발표한 것이다.
3080 공공주도 개발은 후보지 선정 후 사업설명회를 하고 토지 등 소유자 10% 동의 및 예정지구 지정을 한 후 3분의 2 동의를 받아서 사업이 진행될 예정이다.
지금이야 민간 사업 대비 최고 30%의 높은 수익성을 보장해주고 기부채납도 완화해주기에 동의가 문제없다고 하지만 그건 정부 생각이고 민간 토지 소유자들은 공공의 이익보다는 철저한 나의 개인 이익이 우선이다.
용적률을 올려 고밀도 개발을 할 경우 주거의 질이 떨어지면서 장기적으로 주택가치 형성에도 부정적인 영향을 받을 것이고 공공의 목적을 우선으로 하는 공공개발이 민간 토지소유주에게 막대한 개발이익을 안겨준다는 것도 이치에 맞지 않는다.
1년 안에 3분의 2 동의를 받는 것은 현실적으로 매우 어려워 가능성이 낮아 보인다.
정책의 일관성과 밀어붙이기는 다르다.
시장이나 정권이 바뀌어도 취소되지 않고 시장 상황에 따라 변경은 하되 꾸준하게 공급을 추진하는 것이 일관성이지 실현 가능성은 모르겠고 발표만 하는 것은 일관성이 아니라 오만과 독선이다.
국민들이 원하는 것은 발표만 할 것이 아니라 기존에 발표된 곳들이라도 하나씩 단계를 밟아가면서 결과의 열매를 따는 것이다.
작년에만 해도 태릉골프장 부지를 비롯해서 얼마나 많은 공급후보지들이 발표되었는데 지금 하고나 있는 것인지 진행 상황에 대한 아무런 이야기도 없이 발표만 추가하고 있다.
공급이 중요한 것은 맞지만 발표보다는 시행이 더 중요하다는 것을 알았으면 좋겠다.
/김인만 부동산경제연구소장
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