문재인 정부의 25번째 부동산대책인 2.4 '대도시권 주택공급 획기적 확대방안'이 발표됐다.
획기적이기는 하다. 언제 어느 지역에 얼마의 물량이 공급되는지 구체적인 기준과 근거는 없고 뜬금없는 목표 숫자와 함께 주택공급 방법에 대한 설명만 장황하니까.
공부를 못하는 학생이 갑자기 서울대학교에 가겠다는 계획을 발표한다고 서울대학교에 갈 수 있는 것이 아니듯이 주택공급도 계획만 급하게 만든다고 공급이 갑자기 늘어나는 것은 아니다.
지금 정부는 지난 정권에서 잡지 못했던 집값을 잡겠다고 큰소리치면서 4년 동안 24번의 대책을 발표하고도 집값만 2~3배 올리더니 임기 1년을 남기고 발표한 25번째 대책은 공공이 주도하는 도심개발을 통해 5년 후 약 83만호의 주택부지를 확보하겠다고 한다.
역세권, 준공업, 저층 주거 등 가용지 활용을 해 도심 공공주택 복합사업을 하고, 재건축, 재개발 절차 단축 및 획기적 인센티브를 통해 공공 직접 시행 정비사업을 하며, 도시재생, 공공택지 신규지정 등을 통해 전국 83만6000호, 서울32만3000호 부지를 확보한다는 것이다.
공공이 주도를 함으로써 조합 비리를 차단하고 인허가 간소화로 사업 기간을 단축하며 용적률 상향으로 사업성을 좋게 할 수 있다.
민간 토지소유자의 참여 확대를 위해 추가 수익도 보장해주고 SOC도 확충하며 세입자 및 영세상인도 지원하겠다고 한다.
기반시설이 열악한 도심낙후지역의 경우 어차피 정비가 필요한 만큼 공공이 주도해서 정비도 하고 공급물량도 늘리는 두 마리 토끼를 잡겠다는 계획이 이론적으로는 좋지만 1년 남은 임기를 고려하면 제대로 실현될 가능성은 작다.
차기 정부와 차기 지방자치단체장의 손에 달려있는데 과거 이전 정부에서 하던 국책사업이 제대로 승계되어 진행된 적은 별로 없었던 것 같다. 또한 공공이 주도해서 제대로 잘 된 사업도 본 적이 없었던 것 같다.
LH가 큰 역할을 해줘야 하는데 지금까지 LH가 했던 주택사업이 과연 시장수요자들의 호응을 받았던 적이 있었던가? 그것도 부채 132조원의 빚에 허덕이는 LH가 83만호의 공공주택사업을 이끌어간다니 별로 믿음이 가지 않고 고양이한테 생선을 맡긴 것 같은 생각도 든다.
작년까지 발표했던 100만호 공급계획이라도 제대로 할 수 있을까 걱정인데 뜬금없이 83만호를 또 하겠다니 그것도 신임 국토교통부 장관이 취임하고 거의 한 달 만에 급조해서 만든 대책이다.
신도시 개발도 10년이 걸리는데 도심개발사업은 20년이 걸려도 정부와 지방자치단체, 주민들 간 충분한 협의와 준비를 통해 철저한 계획을 세워가면서 한 걸음 한 걸음씩 진행하는 것이 맞다.
실제 이렇게 공급이 될 가능성은 낮지만 만약 이렇게 공급이 되면 더 큰 일이다.
5년, 10년 후 주택시장 분위기가 지금처럼 과열이라는 보장이 없기 때문이다.
지금은 집을 못 사서 안달이지만 주택시장 분위기가 꺾이면 사라고 해도 사지 않는 것이 심리다.
만약 일본의 잃어버린 20년 장기침체를 따라간다면 아마 제대로 준비되지 않고 급하게 밀어붙인 졸속 공급계획이 큰 원인 중 하나가 될 것이다.
부동산 대책이 효과를 얻으려면 타이밍, 내용, 공감 삼박자가 맞아 떨어져야 한다.
2·4 대책의 공급계획들이 지금이 아닌 2017년 8·2대책에 포함되었더라면 훨씬 효과가 컸을 것이다.
내용도 공공정비사업 기준이 아니라 지역과 시기, 물량에 대한 구체적인 내용이 들어갔어야 한다.
과연 대책의 내용을 제대로 이해하는 사람들이 얼마나 될까? 83만호의 공허한 메아리만 기억할 것이다.
국민들의 공감을 얻지 못하는 대책이 성공할 리 만무하다. 부동산시장에 대한 제대로 된 이해와 분석, 준비 없이 우리가 하면 집값을 잡을 수 있어 이런 오만의 결과가 지난 4년간 24번의 대책 남발로 이어졌다.
이번 2·4대책에도 우리가 하면 쉽게 공급도 늘릴 수 있다는 오만의 향기가 여전히 묻어있다.
/김인만 부동산경제연구소장
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