정부가 조만간 전세시장 안정을 위한 대책을 발표한다고 한다.
문재인 정부의 24번째 부동산 대책이 되는 데 발표하지 않았으면 좋겠다.
전세시장 안정을 위한 대책을 반대하는 것이 아니라 전세시장 안정에는 큰 도움이 되지 않으면서 부동산 대책 숫자만 늘리고 시장의 내성만 키우는 허울뿐인 대책은 반대한다.
계약갱신청구권 등을 담은 임대차보호법이 개정되자 전세 면접, 제비뽑기, 전세 줄서기 등 부작용이 속출하면서 시장의 아우성이 높아지자 정부 여당은 부랴부랴 추가 대책을 마련하고 있다.
새로운 대책보다는 기존 정책의 방향성은 유지하면서 부작용을 보완하는 형태가 될 것이라 한다.
현재 연간 총급여 7000만원 이하 무주택 가구가 기준시가 3억원을 넘지 않는 주택에 거주 중일 때 750만원 한도 내에서 월세 세액공제 혜택을 주고 있어서 세액공제 대상을 넓혀주거나 한도를 높일 가능성이 높다.
세액공제 등을 준다고 지금의 전세문제가 안정이 될까?
임대차보호법 개정도 일부 영향이 있지만 저금리, 계절적 요인이 더 크고 매매시장이 진정되는 상황에서 섣불리 전세 대책을 낼 경우 역효과가 날 수 있다는 것이 정부의 생각이란다.
진단부터 잘못된 수술이 좋은 결과가 나올 리가 없고 재수술을 해야 함에도 수술은 큰 문제가 없고 다른 부위를 또 수술하겠다고 하니 없던 병도 생길 지경이다.
홍남기 부총리가 "과거 10년 동안의 전세 대책을 다 검토해봤는데 뾰족한 단기 대책은 별로 없다"고 말한 것처럼 단기간 효과를 낼 만한 대책은 거의 없다. 기껏해야 금융·세제지원밖에 없다.
전세 물량 공급을 늘리고 전세수요는 줄여야 하는데 현실적으로는 어렵다.
전세 공급이 늘어나려면 새 아파트 입주 물량이 늘거나 집주인이 전세를 끼고 더 구입을 해야 한다.
하지만 현실은 주택건설의 타성 기간을 감안하면 정부가 추진 중인 3기 신도시 등 공급계획은 입주까지 빨라야 5년 시간이 필요하고, 갭 투자 방지를 위해 임대인 규제를 한층 늘린 마당에 임대인들이 지금 집을 더 살 리도 만무하다.
여기에 계약갱신청구권 소급 적용이 되면서 눌러앉은 세입자는 늘고 계약갱신 거절을 위해 계획에도 없는 입주를 하는 집주인들이 늘면서 인기 지역 아파트 전세는 씨가 말랐다.
전세수요를 줄이려면 능력이 되는 세입자가 주택을 구입할 수 있도록 1주택자 혜택을 확대해야 하는데 이마저도 투기 우려가 있다며 정부는 소극적이다.
부동산 대책이 발표될 때마다 시장의 왜곡과 부작용이 생기는 것은 시장의 균형과 적합의 원칙을 고려하지 않고 대책을 그냥 다 쏟아부으면서 시장 기능의 밸런스가 붕괴됐기 때문이다.
한약, 홍삼, 녹용, 비타민, 영양제, 독감 예방접종 등을 동시에 다 하면 건강이 엄청 좋아질까?
전혀 그렇지 않을 것이다. 오히려 반대의 부작용만 커질 것이다.
부동산 대책 각각은 효과와 부작용, 장단점의 양면성을 지니고 있어서 시장 상황에 맞춰서 적절히 조화롭게 사용해야 플러스 효과가 발생한다.
바닥, 영업, 시설권리금이 있는 상업용 부동산에 적합한 계약갱신청구권을 마구잡이로 임대료 상한 제한과 소급 적용까지 해서 주택에 적용해버리니 부작용이 안 생기면 그것이 이상한 일이다.
갱신 청구를 하고 거절을 하면서 분쟁이 생길 수밖에 없는 계약갱신청구권보다 차라리 2년 최단 존속 기간을 3년으로 늘려주는 것이 더 효과적이지 않았을까 하는 생각도 든다.
지금까지 정책의 실패와 부작용을 인정하고 현장과 전문가의 목소리를 듣고 시장의 밸런스를 고려한 제대로 된 정책을 긴 호흡으로 고민해주길 기대해 본다.
/김인만 부동산경제연구소장
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