6·17대책 일명 '주택시장 안정을 위한 관리방안'이 발표됐다. 12·16대책과 코로나19 영향으로 일시적 소강상태를 보이던 서울 및 수도권 집값이 5월 이후 다시 들썩이자 부랴부랴 칼을 빼 들었다.
대책 내용을 살펴보면 필자가 예상했듯이 경기, 인천 대부분 지역을 조정대상지역으로 지정하고, 과열 양상을 보이던 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕 등 지역을 투기과열지구로 묶었다.
핀셋 규제의 연장인데 김포와 파주는 접경 지역이라는 이유로 빠졌다. 접경 지역 동만 빼면 되지 그 넓은 김포, 파주시 전체를 핀셋에서 뺀 것은 쉽게 납득하기 어렵다.
그냥 '그동안 집값이 덜 올랐으니 너희들도 좀 올라주어야지'라고 풍선효과를 독려하는 것 같다. 경기도 남양주 화도읍, 광주 초월, 여주, 이천 등과 부산, 울산, 창원, 광주 등 나머지 지방 도시들은 넘치는 유동성의 흐름에 따라 또 다른 풍선효과가 예상된다.
규제 지역으로 지정이 되면 대출 등 불이익을 받게 되고 갭 투자 방지를 위해 전세자금대출도 규제를 받게 되는데 전세자금대출이 필요한 전세수요가 불이익을 받지나 않을지 걱정이다.
일반적으로 전세를 끼고 나머지 갭은 자기 자본으로 투자를 하는 것이 갭 투자로 2주택 이상 보유자가 전세를 끼고 주택을 살 때 규제를 하는 것이 아니라 전세자금대출을 죄는 것도 잘 이해가 되지 않는다.
특히 규제지역 내 주택구입 시 주택담보대출을 받으면 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과는 다소 억지스럽다.
고위 공직자들 청문회를 보면 집이 안 팔려서 어쩔 수 없이 다주택이 됐다는 변명을 종종 듣게 되는데 계약을 해도 잔금까지 보통 2달 정도가 소요되는 것이 일반적이다. 6개월 내 기존 주택을 팔라니 현실은 무시하고 그냥 기존 1년에서 절반 뚝 잘라서 6개월로 하라는 대책 같다.
규제지역에서는 거래금액 상관없이 자금조달계획서를 제출하도록 했는데, 이는 주택거래 하는 모두를 투기대상으로 보는 것이다. 세금 다 내고 합법적으로 집을 사는데 범죄자 취급받는 현실이 참 씁쓸하다.
조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 잡히지 않자 강남 삼성동, 잠실동, 요산 한강로 등 지역은 토지거래허가구역으로 묶겠다고 한다.
토지거래허가 기준을 18㎡로 변형한 실질적인 주택거래허가제로 당사자 간 계약을 하더라도 구청의 허가가 없으면 계약이 무효가 되는 무지막지한 규제다.
주택거래허가제를 한다고 하면 반 시장주의라는 비판을 받을까 우려해 변칙 토지거래허가로 포장한 것인데 어차피 꽁꽁 틀어막고 싶으면 그냥 떳떳하게 전국을 주택거래허가제로 묶고 실수요자들만 풀어주는 것이 나을 것 같다.
재건축 등 정비사업 규제도 한층 더 강화됨으로써 장기적으로 서울의 민간공급은 더 줄어들 전망이다.
법인투자에 대해서도 규제를 강화해서 세율도 올라가고 법인설립도 어렵게 됐다.
그래서 6・17대책으로 집값 잡을 수 있을까? 2017년부터 규제 3종 세트가 적용된 서울 집값을 아직도 잡지 못하고 있는데 경기도에 확대 적용을 해서 잡겠다는 생각이 잘못된 것 아닐까?
지금과 같은 실패한 핀셋규제의 반복은 또 다른 풍선효과의 왜곡을 만들 뿐이다.
저금리와 과잉유동성, 불안감, 타인에 대한 욕망으로 움직이는 물 줄기를 그냥 틀어막는다고 해결이 되지 않는다.
시장의 흐름을 따라가는 때려잡기 식 기존 대책패턴을 지금이라도 과감히 폐기하고 무주택자와 2년 거주, 3년 보유, 1주택자 등 실수요자의 주택 취득은 쉽고 보유는 가볍게, 그 외 다 주택 보유자들의 주택 취득은 어렵고 보유는 무겁게 하는 방향으로 부동산정책을 다시 짜는 것이 좋을 것 같다.
/김인만 부동산경제연구소 소장
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