코로나 영향으로 잠잠해진 서울 수도권 주택시장이 다시 들썩이자 정부가 추가 규제 카드를 만지고 있다.
각종 통계지표만 보더라도 회복 또는 상승세가 눈에 띄고 실제 현장에서도 지역에서 따라 차이는 있지만 몇 달 전보다는 활발한 움직임을 보인다.
특히 구로, 노원 등 비(非)강남 지역과 인천, 안산, 군포, 오산 등 수도권 외곽지역의 상승세가 두드러진다.
서울 집값이 7년 연속 상승하고 있고 부동산규제도 노무현 정부 시절보다 더 많이 누적된 상황에서 코로나로 경제도 엉망인데 왜 집값은 이렇게 오르고 있는 것일까?
가장 큰 원인은 과잉 유동성이다.
사상 초유의 제로금리 시대에 진입했고 침체한 경기를 살리기 위해 정부는 막대한 예산을 쏟아붓고 있다.
요즘 1억원을 은행 정기예금에 넣으면 한 달 이자가 8만원도 나오지 않는다. 1금융권 예금금리가 1% 아래로 내려왔기 때문이다.
"어지간하면 그냥 두겠는데 이건 너무하다. 주식이나 부동산에 넣겠다"는 분들을 요즘 많이 보게 된다.
올해 3기 신도시 토지보상금까지 풀리면 시중 유동자금은 넘쳐날 것이다.
작년 12·16대책과 코로나 영향으로 얼어붙었던 투자심리도 5월이 지나면서 느슨해진 생활 방역과 맞물려 살아났다.
"이제 안정을 찾겠지" 기대를 하던 실수요자들과 그동안 투자 기회를 놓친 분들, 투자에 관심 없던 분들까지 "이제 못 기다리겠다. 지금이라도 하나 사야겠다"고 하면서 움직이고 있다.
부동산정책 목표가 서민 주거 안정이 됐어야 했는데 강남 등 부자 동네 고가아파트 때려잡기로 방향설정이 되면서 첫 스텝부터 꼬였다.
잡고 싶은 지역만 잡겠다는 핀셋 규제로 특정 지역에 대한 규제를 강화하자 규제가 적용된 고가아파트는 매물동결(잠김) 현상으로, 9억원 이하 중저가 아파트나 비규제지역은 풍선효과로 집값이 올랐다.
물길이 막힌 물은 틈이 있는 다른 길로 흘러 들어가는 것이 이치다. 매물동결 현상과 풍선효과는 당연히 예상됐음에도 정부는 핀셋 규제대책을 계속 고집하고 있다.
정부의 의도와는 다르게 가진 자들과 가지지 못한 자들 간 양극화는 더 심해지고 있으며 매매가격뿐만 아니라 전셋값도 오르면서 주거 불안이 더 커지고 있다.
경제 불확실성이 그 어느 때보다 높아진 지금 부동산에 편향적으로 집중된 자산구조의 위험성도 그만큼 높아졌다. 유동성이 떠받쳐주고 있는 부동산가격이 예상치 못한 변수로 흔들릴 경우 국가 경제의 뿌리가 흔들릴 수 있다.
강남 등 고가주택시장이 아니라 보호가 필요한 중저가 주택 시장이 부동산대책의 타깃이 됐어야 한다.
3년 동안 22번이 넘는 대책이 쏟아졌고 내용도 너무 많고 복잡해 전문가들도 헷갈리는데 시장에서 제대로 먹힐 리가 만무하다.
핀셋 규제로 풍선효과를 야기시킬 것이 아니라 무주택자와 1주택자 갈아타기를 제외한 나머지는 양도소득세 중과, 분양권 전매 제한, 대출 규제 등 주요 규제들이 일괄적으로 적용되는 것이 맞다.
또 시간이 걸려도 일관성 있고 꾸준하게 공공주택도 공급해줘야 한다.
그리고 과잉 유동성 문제를 어떻게 해결할 것이며, 아파트 등 부동산에 집중된 투자수요를 어떻게 건전한 대안으로 분산을 시킬 것인지에 대한 근본적인 부동산 문제에 대한 고민과 대책도 필요하다.
정부가 발표할 추가대책 내용은 뻔하다. 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역을 추가 지정하고, 9억원 이하 주택에 대한 대출 규제를 강화하며, 전월세상한제 등 서민 주거 안정 대책 조속추진과 3기 신도시 신규주택공급도 신속히 진행한다는 내용일 것이다.
과연 20번이나 넘는 기존 대책의 재탕으로 피로감만 더할 뿐 과연 집값을 잡을 수 있을까 걱정이다.
/김인만 부동산경제연구소 소장
※외부 칼럼은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.
