경제 상황이 심각하게 악화되면서 최근 한국은행이 기준금리를 사상 최저인 0.75%까지 내리며 부동산 시장의 유동자금이 수익형부동산으로 유입될 가능성이 높아지고 있다. 하지만 지금과 같은 상황에서는 초저금리를 호재로 전망하기에는 코로나19의 영향이 세계적인 경기침체 우려로 주가를 폭락하게 하고 일상생활까지 완전히 바꿔버려 지금은 자산을 지키는 게 중요해졌기 때문이다.
주택시장의 경우도 영향을 받아 위축되면서 건설사들이 소위 될 곳 위주로 물량을 공급하고 있다. 사람들의 고강도 사회적 거리두기로 집 밖으로 나가지 못하고 있어 건설사들은 코로나19 영향에 직접, 모델하우스를 선보이는 대신 발 빠르게 온라인 채널을 활용하면서 사이버 견본주택 마케팅에 승부수를 걸고 있다.
가상현실(VR)과 사이버 모델하우스를 통해 직접 관람을 대신하고, 페이스북, 유튜브, 카카오톡 채널을 통해 수요자들의 궁금증을 해소하고 있다. 이번 코로나 사태로 온라인 모델하우스 시장이 확고한 트렌드로 자리 잡으면서 이 추세는 앞으로 온라인시장의 확장으로 이어질 것으로 보인다.
앞서 작년 하반기 12.16대책 등 정부의 수많은 규제로 인해 서울 등 수도권 인기 지역 대부분의 오피스텔(100실 이상), 도시형 생활주택, 소형 아파트가 등기 이후에나 전매가 가능하기 때문에 사실상 준공 전 전매가 금지됐다고 봐야 한다. 실수요자 중심으로 재편되면서 투자 여건은 열악해졌다고 할 수 있다.
일각에서는 토지보상금을 통한 유동자금이 늘어나고 저금리 기조인데다 아파트와 같은 주거형 부동산에 대한 규제가 심해지면서 수익형부동산 분위기가 좋아질 것으로 예상하는 이들 또한 있다. 여기에 월세수입을 위한 노후대비가 하나의 트렌드가 된 상황이기에 더더욱 이런 예상을 펼치는 이들이 있지만 소비가 줄고 지금의 경직된 상황에서는 제한적일 것으로 보인다.
상가나 오피스텔 같은 월세상품인 수익형부동산 시장의 전반적 분위기는 현재 수준을 유지하거나 오히려 조금 더 위축될 수도 있다고 보여 진다. 이렇게 판단하는 주요한 근거는 현재의 경제 상황이다. 장기간 경기둔화가 이어지고 있고 이에 따라 주요상권에서도 공실이 대규모로 발생하고 있다는 점은 수익형부동산 시장을 다소 조심스럽게 바라보게 하는 부분이다. 더욱이 자영업자들의 소비구매력이 사실상 패닉 상태이기 때문이다. 경기회복과 창업시장의 긍정적 신호가 나타날 때, 즉 상가 및 창업시장의 자체 기초체력으로 경쟁력이 확보될 때 비로소 수익형부동산 전체가 호황의 모습을 띨 것으로 예상한다.
오피스텔도 공급물량이 늘어나면서 임대료 인하 등의 현상이 몇몇 곳에서 나타나고 있다. 따라서 상가와 마찬가지로 신중하게 접근해야 한다. 오피스텔은 상가처럼 임차인이 수요자가 아니고 오피스나 거주자가 수요자가 된다. 국지적으로 이들의 입장에서 매력을 느낄 수 있는 오피스텔을 마련한다면 괜찮은 임대수익을 기대해볼 수 있다.
오피스텔은 기본적으로 역세권 주변으로 대규모 오피스와 대학교 인구가 밀집한 지역으로 임차인 확보가 유망한 지역에 한해, 경쟁력 있는 가격에 매수할 경우 좋은 결과를 예상할 수 있을 듯 보인다. 다만, 공급과잉 지역은 아닌지 체크는 반드시 스스로 현장을 두세 번 방문해 시장조사를 해야 한다.
마지막으로 상가가 됐든 오피스텔이 됐든 저금리 기조는 유지될 것으로 보여 리츠펀드 투자 등 저금리를 바탕으로 한 레버리지 투자가 많이 행해질 것으로 보인다. 이때 지금처럼 얼어붙은 경기 상황에서 지나친 레버리지 활용은 경계하고, 보수적인 투자를 통해 현금 비중을 늘리는 전략이 좋다.
/권강수 상가의신 대표·한국창업부동산정보원 이사
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