수익형 부동산 시장의 판도가 뒤바뀌고 있다. 대표적인 수익형 부동산 투자 상품이었던 오피스텔이 공급과잉으로 수익률이 하락세를 보이면서 신규 투자처로 돌아서는 투자자들이 늘어나고 있다.
부동산 시장 분위기도 주거시장에서 수익형 부동산으로 유동자금이 돌아서고 있는 모습이다. 문재인 정부 출범 이후 지난 2.20대책까지 무려 19번의 부동산 대책을 통한 주택시장에 대한 강력한 규제가 주된 원인이다. 또한, 코로나 바이러스 감염증(고로나19)에 따른 기준금리 인하로 0%대의 초저금리 시대가 장기화 되면서 수익형 부동산에 투자 수요가 몰리는 것도 원인 중 하나다.
그렇다고 모든 수익형 부동산이 상승세를 타고 있는 것은 아니다. 수익형 부동산 내에서도 판가름이 나고 있다. 한국감정원의 오피스텔 매매가격지수에서는 지난해부터 올 2월까지 꾸준한 하락세를 보이고 있다. 이는 많은 공급량에 부동산 시장 거래 감소 분위기까지 이어진 것이 오피스텔 매매가격에도 영향을 미치고 있는 것이다.
상가는 이보다 더하다. 지속되는 경기 침체가 상가 투자에도 영향을 미치면서 투자 수익률의 지속적인 하락세를 보이고 있던 중 코로나19 확산에 따라 자영업자들의 매출 급감소로 인한 공실률 증가까지 더해지면서 투자 수익률 하락세는 멈출 기미가 보이지 않는다.
반면, 오피스의 분위기는 다르다. 소폭이지만 투자 수익률이 지속적으로 증가하면서 수익형 부동산 속에서 나홀로 강세를 보이고 있다. 최근들어 신규 투자처로 많은 주목을 받으면서 오피스 공급량이 늘긴 했지만 4차 산업혁명 시대가 본격화 되면서 IT 기업 및 스타트업 임차수요가 덩달아 증가하면서 오히려 공실률은 감소추세를 보이고 있다.
오피스는 비교적 투자비용이 적고 지역에 따라 정부의 세금감면 혜택까지 주어지면서 오피스텔, 상가에 비해 높은 인기를 얻는 이유다.
섹션 오피스 증가도 오피스 부동산 시장 상승에 주된 원인이다. 창업 붐과 4차 산업혁명을 통한 1인 기업 및 소규모 기업이 지속적으로 증가함에 따라 시장에 발맞춰 섹션 오피스가 등장했다. 섹션오피스란 규모가 큰 업무용 빌딩을 잘게 쪼갠 것으로 한층을 분할 판매하거나 층 단위로 분양하는 것을 말한다. 분양 규모는 작게는 85㎡부터 크게는 330㎡에 이르기까지 다양해 투자자들 입맛에 맞는 투자가 가능하다.
섹션오피스는 층별로 공간이 나뉘어져 매각되기 때문에 초기 투자비용이 적게 들어 다른 오피스빌딩과 달리 투자 진입 장벽이 낮다는 게 최대 강점이다. 또한, 섹션오피스는 100% 업무용으로 지어지기 때문에 오피스텔처럼 실별로 화장실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 포함되지 않아 같은 공급면적이라도 오피스텔에 비해 공간 효용성이 훨씬 높다. 또 그만큼 운용비용도 적게 들어 임대도 수월한 편이다.
다만, 이럴 때 일수록 공실률을 줄여줄 수 있는 여러 투자 환경을 고려해야 한다. 특히, 오피스 투자의 경우 주변 배후수요 여부를 가장 먼저 확인하는 것과 사업지 주변 교통망을 체크 해보는 것이 중요하다.
전체적인 부동산 시장 상황이 하락세를 보이고 있다. 투자처에 대한 정확한 이해와 분석으로 보다 안정적인 투자에 신중을 기해야 한다. 위기가 곧 기회로 전환될 수 있다.
/오대열 경제만랩 리서치 팀장
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