이조로 법무법인 태일 변호사
영화 ‘가장 보통의 연애’(감독 김한결)는 지고지순한 사랑을 꿈꾸는 남자와 사랑에 대한 환상이나 낭만도 없는 여자의 연애 이야기이다. 2019년을 살고 있는 평범한 남녀의 이별과 사랑을 솔직하고 섬세하게 그리고 있다.
작품 속에서, 재훈(김래원 분)은 여자 친구와 헤어지기로 마음먹고 같이 살기 위해 임차한 집에서 이사 가길 원한다. 임차인은 임대차기간 중에 마음대로 이사 갈 수 있을까? 주택 임대차에서 임차인의 권리에 대해서 알아본다.
주거용 건물인 주택에 대한 임대차는 민법이 아닌 주택임대차보호법이 적용된다. 임대차는 소유권, 저당권 등과 같은 물권과 달리 채권이므로 임차인은 임대인에게만 자신이 임차인이라는 것을 주장할 수 있는 것이 원칙이다. 그러므로 임차인은 임차 목적물의 새로운 소유자에게 자신이 임차인임을 주장할 수 없다.
이러한 원칙을 관철하면 사회적 약자인 주택 임차인을 보호하기가 어렵다. 국민의 주거생활의 안정을 위해서 민법의 특별법으로 주택임대차보호법을 제정하여 시행하고 있다. 주택임대차보호법은 임차 목적물의 매수인 등이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
임차인은 자신이 임차인임을 임대인이 아닌 제3자에게도 주장하려면 임대차를 등기해야 한다. 주택임대차보호법은 주택 임차인이 임대차의 등기 없이도 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 대항력을 취득한 것으로 보아 임차인을 보호하고 있다.
임차인은 채권자로서 다른 채권자들보다 우선하여 임대차 보증금을 반환받을 수 없는 것이 원칙이다. 주택임대차보호법은 주택을 인도받고 주민등록을 하고 임대차계약서에 확정일자를 받으면 후순위권리자나 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 반환받을 수 있도록 하고 있다.
주택임대차보호법에 따른 임대차 기간은 기간을 정하지 않거나 2년 미만의 임대차라고 하더라도 2년으로 본다. 즉, 2년 미만으로 임대차기간을 정한 경우, 2년 미만의 기간의 유효함을 임차인은 주장할 수 있지만 임대인은 주장할 수 없다.
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 상대방에게 임대차 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 동일한 조건으로 임대차가 갱신된다. 이 때도 임대차기간은 2년으로 본다.
위와 같이 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 하더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 임대차 계약 해지를 할 수 있다. 그렇다고 하더라도 임차인의 해지 통보가 임대인에게 도달된 때로부터 3개월이 지나야 임대차 계약이 해지된다.
재훈은 신혼집에 새롭게 이사한 지 4개월 밖에 되지 않았다. 임차인인 재훈은 임대차를 해지할 특별한 사유가 있지 않는 한 임대차 계약기간 중에 임대차 계약을 해지 할 수 없다. 물론, 재훈이 2년 미만으로 임대차 계약을 체결하였다면 2년 미만 기간의 유효함을 주장할 수 있다.
임대차기간 중에 임대인과 임차인이 합의하면 임대차 계약을 해지할 수 있다. 재훈이 이사 갈 수 있었던 것은 임대인이 임대차 계약 해지에 합의해줬기 때문이다. 임대차계약이 해지되지 않은 상태에서 이사를 가면 사용하지 않더라도 월세나 관리비 등은 임차인이 부담해야 한다.
‘가장 보통의 연애’는 재훈과 선영(공효진 분)의 평범하고 소소한 일상의 연애를 그린 영화지만 특별한 내용을 다룬 작품 못지않은 뛰어남이 있다. 역시 비범함은 평범함에 있는 듯하다. 가장 평범한 것이 가장 위대하다는 말이 문뜩 머리를 스친다.
/이조로 법무법인 태일 변호사
[신아일보]
