8·2대책, 9·13대책 등 강력한 수요 억제정책에도 불구하고 서울 아파트 가격은 등락을 반복하면서 꾸준히 상승하고 있다. 이와 반대로 지방 아파트 가격은 지속적으로 하락하고 있다. 역사적으로 볼 때 규제가 많았던 시기에는 주택 가격 변동성이 확대되는 특징이 있었는데, 최근 서울 주택시장에 많은 규제들이 적용되면서 가격 변동성이 커지고 있는 것으로 보인다.
정부는 주택시장의 안정적 관리를 위해 투기수요를 근절하고 실수요자를 보호하며 내 집 마련 부담을 완화하기 위한 정책을 강력히 추진하고 있다. 그 결과 전국적으로 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 고분양가 관리지역, 미분양 관리지역 등 다양한 규제지역을 지정해서 대출·세제·전매·청약 등 복잡한 수요 규제와 정비사업에 대한 규제를 강화했다.
대출규제 결과 주택담보대출은 소폭 감소했으나, 대출수요와 매매수요가 최근 들어 증가하면서 대출을 받지 않아도 되는 현금부자 중심으로 거래시장이 재편되는 양상을 보이고 있으며, 주택구입능력이 떨어지는 1 주택자 등 수요자의 주거이동 제약이 불가피해 거래가 감소하고 있다.
또한, 양도소득세 규제는 투기적 수요를 억제하는 효과는 있으나 거래동결, 증여거래 증가 현상이 나타나고 있으며 규제지역을 중심으로 거래가 크게 감소하고 있다.
거래 감소는 지방세수와 밀접한 관련이 있다. 최근 주택시장 호황으로 2014년 이후에 지방세신장률이 GDP성장률 보다 높았다. 지방세수의 16.6%가 주택관련 세수로, 2017년 기준으로 지방세 80조4000억원 중 주택 관련 세수가 13조4000억원에 이르는 것으로 추정된다. 그러나 주택시장 규제 강화로 거래 감소 및 지방세수 감소가 불가피해 지역경제 어려움을 더 커질 것으로 전망된다. 특히 전국 미분양의 83%가 지방에 있을 뿐만 아니라 준공 후 미분양과 미입주 위험이 크게 증가하고 있어 강원도와 경상도 지역을 중심으로 하는 지역 주택시장 어려움이 매우 큰 상황이다.
이런 상황에서 고가주택 거래 증가로 형성되고 있는 서울지역 가격 상승흐름은 지속되기 어려울 뿐만 아니라 정상 시장이라고 볼 수 없다. 따라서 지방시장 침체와 1 주택자의 주거이동 제약으로 나타나고 있는 시장 이상 흐름을 정상화할 수 있는 제도 점검이 필요하다.
투기수요는 근절하되 주거복지수요자와 구분하고 1 주택자와 건전한 투자수요를 포함한 광의적 실수요자 재정의, 규제지역의 LTV 상향 조정 및 중도금·잔금대출 규제완화, 거래세(취득세·양도세) 인하(취득세율 50% 인하), 분양주택 입주자 취득세 폐지, 지방 미분양 해소 지원대책(취득세·양도세한시적 면제·잔금대출 규제 완화·환매조건부 미분양 매입 등), 지방 조정대상지역 해제 또는 대출규제 완화, 지역 주택산업 위기극복 지원대책 마련, 노후 주택 증가 대비를 위한 정비사업 정상화, 주택공급방식 다양화 및 청약방식 개선, 주택시장질적진단을 위한 종합지수 개발 확대 방안을 제한다.
또한 서울 주택시장 안정화를 위해서는 노후 아파트를 개선할 수 있는 재건축·재개발 등 정비사업 정상화가 중요하다. 전국적으로 30년 이상된 노후주택이 308만채다. 이 중에서 서울에 16.5%, 경기도에 11.4%가 있다. 단독 63%, 아파트 25%로 전국적으로 보면 노후 단독주택 정비가 시급하지만 서울은 다르다. 서울 노후주택 50만8000호 중 아파트가 26만5000호로 절반을 넘는다. 서울 노후 아파트를 개선하기 위해서는 정비사업 정상화가 반드시 필요하다.
/김덕례 주택산업연구원 선임연구위원
