지난달 한국감정원에서 발표한 서울 강남지역의 주택매매 수요는 최근 5년 이래 최대치를 기록했다고 한다. 겨울철 비수기임에도 대출규제 등 정부 규제를 피하고 학군 수요가 몰리며 때 아닌 투자 열기가 달아오르고 있는 것이다. 이런 현상은 금년 4월부터 다주택자 양도소득세 중과 시행 이후 매물 감소를 우려하는 수요자가 몰린 것으로도 분석할 수도 있다.
문재인 정부는 출범초기부터 부동산 시장을 안정화 하겠다고, 부동산 투기는 좌시하지 않겠다고 공언하며 출범 7개월 만에 고강도 대책을 6번이나 내 놓았다. 하지만 시장은 정부의 의도와는 정 반대로 가고 있다. 왜 이런 현상이 나타나는 것일까?
그 원인을 찾기 전에 정부는 강남지역과 다주택자를 향한 보유세 인상문제까지 들고 나오고 있다. 그런데 시장에서는 오히려 다주택자에 대한 대출규제와 양도세 중과 등 세금 강화 조치가 똘똘한 주택 한 채만 가지면 된다는 풍조로 바뀌어 강남의 집값을 부채질 하고 있다. 노무현 정부 당시의 상황을 재연하는 듯하다. 또한 사람들은 중장기적으로는 강남 집값은 하락하지 않을 것이라는 믿음과 함께 과거의 학습효과로 가격을 상승시키며 여타지역 간 초양극화 현상으로 나타나고 있다. 다시 말해 강남지역은 규제가 오히려 가격상승을 부추긴 결과로 나타나고 있는 것이다.
이렇듯 강남지역의 아파트 가격상승은 그 만큼 수요가 많다는 말이다. 수요가 많다면 공급을 해야 하는데 공급 하려면 토지가 있어야 한다. 강남지역에 토지가 없으면 수요를 분산하는 정책을 내 놓아야지 가격을 규제하고 수요를 억제하는 정책은 시장에서 반발만 일으켜 결국 정책이 시장을 이길 수 없다는 말이 나온다.
특히, 토지가 부족한 강남지역에서 공급을 늘리려면 재건축시장 밖에는 없다. 재건축사업으로 증가되는 용적률만큼 사회적 책임을 다하도록 해야 할 것이며, 이것도 어려우면 강남 인근지역에서 산림을 훼손 하지 않는 범위 내 개발제한구역을 이용한 영구임대주택 공급정책을 펼쳐야 한다. 그런데 만약 임대 후 분양주택으로 공급하면 또 가격이 상승할 테니 처음부터 영구임대주택으로 공급돼야 한다.
그래도 가격이 상승하면 결국, 강남지역의 수요를 인근·수도권지역으로 분산하는 정책을 내 놓아야 할 것이다. 지난 2009년 2월 12일부터 그해 연말까지 그리고 2012년 9월 22일부터 역시 그해 연말까지 늘어나는 미분양 주택 해소를 위해 정부는 미분양 주택을 구입자들에게 취득세 감면과 양도세 5년간 면제혜택을 준적이 있다. 이와 같이 세금으로 규제를 할 것이 아니라 오히려 세금을 완화해 수요를 분산하는 정책을 써야 할 것이다.
가격이 오른다고 규제가 능사는 아니다. 결국, 중장기적으로 주택공급은 늘어나고 인구가 감소하면 가격은 하락할 것이라고 하지만 사람들은 강남지역만큼은 이를 벗어날 것이며, 오히려 피해는 수도권과 지방이라는 것도 잘 알고 있다. 그런데 정부는 임기 내 100만 가구를 공급하겠다고 한다. 과연 어디에 공급할 것인가? 역시 대부분 수도권 지역일 것이다.
예전보다 주택공급도 많아지고 일부지역에선 미입주 사태가 벌어지고 있다. 젊은이들의 주택에 대한 개념도 바뀌고 있다. 그래서 주택은 수요가 있는 곳에 공급돼야 하며, 보유세를 인상하면서까지 수요를 억제하면 단기적 효과는 있을지 몰라도 결국 시간이 지나면 그 효과는 별로 없을 것이다.
규제가 능사는 아니다. 정부는 수요공급시장을 면밀히 분석하고 지역별, 물건별, 계층별 중장기적인 대책을 내놓아야 한다.