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내년부터 기존대출 포함해 DTI 30%…추석 직후 발표
내년부터 기존대출 포함해 DTI 30%…추석 직후 발표
  • 김성욱 기자
  • 승인 2017.09.10
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가계부채 대책 ‘윤곽’…다주택자 추가 대출 사실상 불가능

▲ (사진=연합뉴스)
내년부터 다주택자는 사실상 돈을 더 빌릴 수 없게 된다.

기존 주택담보대출자의 경우 지난달 23일부터 다주택자 DTI 한도가 30%로 낮춰진 데다 추가 주택담보대출을 받을 때 기존 대출의 원금까지 총부채상환비율(DTI)에 반영되기 때문이다.

10일 금융당국 및 금융권에 따르면 금융위원회 등 관계부처는 이 같은 내용의 ‘가계부채 대책’을 다음 달 추석 연휴 이후 발표할 계획인 것으로 알려졌다.

당초 지난 8월 중 발표할 예정이던 가계부채 대책은 이달 중순으로 늦춰졌다가 추석 이후로 또 한 차례 미뤄졌다. 8·2 부동산 대책과 9·5 후속 대책 이후 시장 상황과 북핵 리스크 등 경기 변동 요인을 점검하고 부처 간 이견을 조율하는 데 시간이 필요하다는 이유에서다.

가계부채 대책의 핵심은 기존 DTI 산정 방식을 개선한 신(新) DTI와 대출심사의 근본적 전환을 목표로 한 총부채원리금상환비율(DSR) 도입이다. 내년부터 적용되는 신 DTI는 연간 대출 원리금 상환액을 소득으로 나누는 DTI의 산정 체계를 바꾼다.

분모인 소득은 주택담보대출 만기의 평균 예상 소득을 적용한다. 이에 따라 급여가 오를 신입사원은 분모가 커지고 임금피크나 퇴직을 앞둔 경우에는 분모가 작아진다.

분자인 대출 원리금은 기존 DTI가 신규 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자 상환액이었지만 신 DTI는 기존 대출 중 주택담보대출의 원금까지 포함된다.

기존 대출이 있다면 신규 대출이 가능한 금액이 줄어들거나 대출 자체가 불가능해진다. 이에 따라 다주택자의 ‘갭 투자’를 차단하는 효과가 예상된다. 갭 투자는 높은 전셋값에 편승해 적은 돈을 들여 전세를 끼고 집을 사 시세 차익을 노리는 것을 말한다.

지금까지는 주택담보대출이 있어도 집을 더 사려고 추가 대출할 경우 기존 대출의 연간 이자 상환액만 DTI에 반영됐다. 하지만 앞으로는 기존 대출의 원금이 DTI 분자에 더해지고 다주택자는 DTI 한도가 30%로 묶이게 된다.

기존 DTI가 이미 30%를 넘는 경우가 많은데 이 경우 추가 대출로 다주택자가 되는 길이 원천적으로 막히는 셈이다.

모든 대출의 원리금을 각각의 만기와 상환 방식에 따라 계산하는 DSR의 경우 은행의 자율성을 최대한 보장하되 금융위가 최소한의 가이드라인을 제시할 방침이다. 신 DTI는 오는 2019년 DSR 전면 시행 전까지 부동산 시장에 직접적인 영향을 줄 수 있어 시장의 움직임을 살펴보겠다는 것이다.

신 DTI와 DSR를 도입하면 주택구매자금뿐 아니라 집을 담보로 한 생활자금 등의 조달이 어려움을 수 있다. 이를 보완하기 위해 DTI나 DSR가 높은 대출의 비중을 은행마다 5~10% 허용하는 방안도 이번 대책에 포함될 것으로 전해졌다.

한편, 분양 주택의 중도금(60%)과 잔금(30%) 비중을 각각 40%와 50%로 바꾸거나 DTI를 전국으로 확대하는 것은 관계부처 간 이견 조율이 남아 있다.

이에 금융당국은 DTI·LTV(담보인정비율) 하향에 맞춰 중도금 비중을 줄여야 한다는 입장이지만 이 경우 건설사가 따로 자금을 조달해야 하는 부담이 커질 수 있다.

이 같은 이유로 중도금 비중 축소는 이번 대책에 포함되지 않을 가능성도 있는 것으로 전해졌다.

[신아일보] 김성욱 기자 dd921208@shinailbo.co.kr


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