8.2부동산대책으로 대한민국 부동산시장이 시계(視界)제로 상태다. 정부는 다주택자들에게 내년 3월말까지 실거주 주택 외 보유주택을 처분토록 해 시장에 매물이 많이나오면 집값이 안정되리라는 복안과 방침을 세웠다. 이와 함께 내년 3월말까지는 양도세 중과라는 채찍을 들지 않겠다고 한시적 시한을 주기도 했다.
내년 4월부터 2주택자에게는 양도세가 기본세율(차익구간에 따라 6~40%)에 10%를 가산하고 3주택 이상자들에게는 20%를 가산해 양도세를 중과하겠다는 것이다.
상황이 이렇다보니 조정대상지역 물량을 보유하고 있는 다주택자들은 내년 3월말까지 매도할지, 양도세 가산세를 감수하며 계속 보유할지, 아니면 정부가 권장하는대로 주택임대사업자등록을 통해 일단 양도세 중과를 피해가면서 의무임대기간(단기임대 4년·준공공임대 8년)동안 시간을 벌어 정책변동이나 시장변동상황을 지켜볼지 갈팡질팡하고 있는 형국이다.
집을 처분하라는 시한이 1년이나 2년도 아니고 7개월여 남짓으로 대부분 전세나 반전세, 월세를 주고 있는 물량들이라 매수자가 이들 다주택자들의 물량을 매수하는 경우에는 대부분 전세를 낀 물량을 매수해야 한다.
결과적으로 정부의 강한 압박 하에서 이뤄지는 실수요자 중심의 주택시장 조성이 자칫 갭투자용 매물을 늘리는 형태가 될 수 있다. 이런 상황에서 아무리 실수요자들이라 한들 과연 누가 선뜻 갭투자 형식으로 매수를 할 수 있겠는가.
또 정부에서 강력하게 유도하고 권장하고 있는 주택임대사업자등록 제도에 대한 정책적 지원과 보완이 9월 발표 예정인 ‘주거복지로드맵’을 통해 이뤄져야 한다.
9월 발표하는 내용에 이런 부분들과 건강보험료 등의 문제도 감안되는 정책이 나와야 자발적 임대등록 실효성이 커질 것이다.
공시가격 6억원은 시가로 약 8억~9억원 정도인데 강남을 비롯해 서울의 웬만한 아파트들은 이러한 기준을 상회하여 주택임대등록을 하고 싶어도 혜택이 없기에 못하는 경우가 많기 때문이다.
아울러 조정대상지역의 다주택자들도 정부에서 주택임대사업등록을 권고하고 있고, 이마저도 여의치 않을 경우 등록의무화 같은 강력한 조치들도 배제할 수 없는 상황이다. 따라서 주거복지로드맵에서 주택임대사업관련 내용이 발표되는 부분에 유의하여 주택임대사업등록에 대한 실익을 잘 따져본 후 득(得)보다 실(失)이 적다면 주택임대사업등록도 검토해봐야하는 상황이다.
다만 자발적 주택임대사업등록이 여의치않다고 정부가 판단하면, 정부는 주택임대 의무등록제까지도 검토하고 있는 실정이기 때문에 다주택자들의 경우라면 조정대상지역이든 조정대상지역이 아니든 일단 주택임대사업자등록 관련해선 꾸준한 관심이 필요하다.
현재 양도세 중과세에서 배제되는 임대등록주택을 몇 년간 임대해야 배제해 줄 것인지에 대해선 아직 확정되지 않은 상태다.
과거 양도세 중과세 정책을 펼 때 5년 이상 임대한 주택을 중과배제한 사례가 있지만 최종 확정된 내용이 발표될 때까진 기다려봐야 하는 상황이다.
다시 말해 의무임대기간이 4년인 단기임대등록자의 경우 의무기간 4년만 채우면 중과배제를 해줄지, 아니면 의무임대기간 4년보다도 1년정도 더 임대를 하는 주택을 중과배제할 것인지에 대해서 확정된 것이 없다는 의미다. 또, 중과배제할 임대등록 주택 공시가격 기준 등도 아직 결정된 부분은 없는 상태다.
필자 생각으로는 이 부분이 아마도 국토부에서 9월 발표 예정인 주거복지로드맵에 상세하게 담겨지지 않을까 예상해 본다.
/김부성 부동산자산관리연구원 대표
