신 DTI(총부채상환비율)는 더욱 강한 대출 규제인 DSR(총부채원리금상환비율)이 도입되기 이전에 시행되는 제도다. DTI체제에서 갑자기 DSR체제로 넘어갈 경우 국민들이 혼란과 고통 속에 빠져들 수 있기 때문에 DTI보다 약간 강도가 높은 대출규제를 적용하고, 그 다음에 DSR체제로 넘어가는 것으로 보인다.
기존 DTI는 2030세대 직장인들의 경우 현재소득보다 미래소득이 증가할 가능성을 감안해 DTI 5%포인트 가산 혜택을 줬었다.
새로 도입될 신DTI는 20∼30대의 소득 증가 가능성을 더욱 많이 반영하는 것이 특징이다.
DSR는 신DTI보다 더욱 강한 대출 규제이며 기존 DTI보다도 훨씬 센 규제다.
DSR은 소득 대비 연간 대출원리금 상환액이 차지하는 비율이다. 이자뿐 아니라 원금 상환능력까지 보는 것이다.
DSR 제도가 도입될 경우 부동산 실수요자가 받을 수 있었던 대출금 액수가 감소하거나 추가 대출을 아예 받을 수 없게 되는 상황도 생길 수 있다.
다만 2030세대의 경우는 미래소득 즉 대출받는 기간 동안 늘어날 수 있는 생애소득을 감안해서 상환능력을 산정하므로 현재 소득에 비해 더 많은 대출을 받을 수 있다.
하지만 실제로 은행들이 미래 소득까지 감안해서 대출을 해줄지는 의문이다. 미래 소득을 산출해 적용하는 게 쉽지 않기 때문이다. 대출 받는 입장에서도 부담스러울 수 있다. 현재의 소득대비 너무 많은 대출을 받는 걸 선호하지 않을 수 있다.
정부의 정책보다 중요한 것은 분수에 맞게 대출을 받는 것이다. 자신의 소득에 맞게 갚을 수 있는 만큼만 대출을 받아야 한다. 그래야 필요한 저축도 하면서 체계적인 재무계획을 세울 수 있다. 새로운 제도 도입의 취지는 소득 대비 적절한 대출을 받도록 하는데 있기 때문이다.
젊었을 때부터 과도한 빚에 시달리며 사는 건 좋지 않다. 소득 대비 금융비용(원금과 이자 상환비율)은 가급적 20%를 넘지 않는 게 좋다. 그래야 미래를 위한 저축을 병행할 수 있다. 만약 소득 대비 금융비용 부담률이 30%를 넘게 되면 저축을 하기 힘들어진다.
조금 작은 집에 살더라도 꿈을 갖고 미래를 위해 준비하다 보면 기회는 오기 마련이다. 저축하러 은행에 오는 사람과 대출 받으러 은행에 오는 사람들은 얼굴 빛이 다르다고 한다. 필요한 만큼만 대출을 받되, 대출금액을 늘리기 보다는 차라리 대출 기간을 늘려서 부담을 줄이는 게 바람직하다.
신 DTI가 도입되면 전체 소득에서 성과급 비중이 높은 급여소득자나 50대 장년층이 불리할 수 있다.
50대 이상 장년층의 경우도 일정한 소득이 있어야 대출이 가능하므로 고정적인 수입을 만들어 나가는 노력이 필요하다.
2030세대 젊은이들은 계획성 있고 합리적인 경제생활을 해야 한다. 남의 말에 휘둘리기 보다 스스로 경제와 금융공부를 해서 분별력을 높여야 한다. 그래야 대출도 현명하게 사용할 수 있는 안목이 생긴다. 대출을 끼고 집을 살 때도 돈을 벌기 위한 관점에서의 접근은 위험하다. 집을 투자의 대상인 house로 보지 말고 생활의 터전인 home으로 바라봐야 한다. 그래야 무리하지 않고 분수에 맞는 집을 고를 수 있다.
재무적인 꿈을 이루려면 합리적인 목표와 실천이 필요하다. 작은 꿈이 하나하나 이루어지다 보면 큰 꿈이 이루어진다. 너무 크고 멀게 만 바라보지 말고 일년 단위로 계획을 세우고 실천해 보자.
신 DTI시대를 맞아 젊은이들은 자신의 경제적 꿈과, 재무목표, 재무계획을 점검해 보기 바란다.
/송승용 희망재무설계 이사
