특히 2015년도와 2016년도의 급증한 아파트분양물량은 주택담보대출 증가 특히 집단대출의 증가로 연결되면서 향후 주택금융시장의 불확실성을 크게 증폭시키고 있는 상황이다.
집단대출은 수분양자의 신용등급과 상관없이 일괄적으로 대출이 이뤄지는 상품으로 가계대출 불확실성의 원인을 제공한다. 그리고 집단대출 연체율은 주택가격에 민감하게 반응한다.
예를 들어, 2011년에 집단대출 연체율은 1%를 하회했으나 2013년 주택가격이 하락하는 시점에 이 연체율은 수도권이 3.6%, 경기지역이 5.0%, 인천이 6.2%로 급등한 경험이 있다. 따라서 향후 주택시장의 하락 등에 따라 우리나라 주택금융시장의 건전성이 크게 변동될 가능성이 있는 것이다.
우선 2017년도의 주택시장 상황은 밝지 않다. 최근 공급물량 급증과 수요여건 악화로 인해 주택시장은 더욱 둔화될 것으로 예상되고 심지어 2017년 말에는 주택가격의 하락가능성도 배제할 수 없다.
구체적으로 내년 주택공급여건은 아파트 입주예정물량(37.4만호)이 올해 보다 약 33% 증가할 것으로 예상되는 반면, 주택수요여건은 2.4%의 경제성장률과 낮은 물가상승률, 금리상승요인확대, 주택금융관련 규제, 그리고 생산가능인구의 감소 시작 등으로 수요여건이 더욱 악화되고 있는 상황이다.
과거 주택시장환경은 주택보급률이 100% 미만이고 높은 경제성장률에 더해 베이비붐세대의 탄탄한 주택수요연령층 등이 주택시장의 버팀목이었다.
그러나 최근 주택시장환경은 주택보급률이 118%이고 공실주택이 100만호를 상회하며 낮은 경제성장률(2017년: 2.4%(E))에 베이비붐세대의 은퇴 가속화와 가구수 증가폭의 감소로 주택수요가 취약한 상황이다.
특히 입주 물량이 집중될 내년 말과 2018년 중 역전세난 가능성은 주택소유자의 주택매각요인으로 작용하면서 또 다른 부담으로 작용할 가능성도 배제할 수 없다.
한편, 우리나라의 주택금융시장의 전반적인 체력은 어떠한가? LTV의 질적 구조는 2014년 이후 60%와 70% 규제 상한 범주에서 주택담보대출의 증가가 집중됐고 고령층일수록 부채상환능력은 현격히 저하됐다.
이런 상황에서 금리가 25bp 상승할 경우 주택가격은 0.38%하락하는 것으로 분석되고 있다. 주택가격의 하락은 LTV 70% 한계차주에게는 금융권의 상환압력이 가중될 수 밖에 없는 것이다.
더 나아가 최근 주택담보대출금리를 중심으로 약 0.3%p 상승해 금리인상에 변동금리대출자들의 이자부담상환액이 증가하고 있다. 금리 상승은 DTI를 상승시켜 이 또한 가계대출 건전성을 악화시키는 요인으로 작용한다.
향후 주택시장 하락 가능성에 선제 대응하기 위해선 집단대출에 대한 사전 모니터링을 강화하고 분양시점부터 중도금대출 등에 DTI를 적용하며 실수요중심의 주택시장을 정립하는 노력이 지속될 필요가 있다.
사업자금 마련을 위한 주택담보대출에 대해선 여신심사 가이드라인의 적용이 배제되고 있어 중고령층을 중심으로 한 자영업자 대출의 건전성 관리도 강화될 필요가 있다.
고위험 가계대출 가구의 상환취약성을 면밀히 점검하고 고령층의 자산유동화 방안을 적극적으로 모색할 필요도 있다.
특히 고령층일수록 만기일시상환대출비중과 비은행 금융기관 대출비중이 높은 상황으로 이들 고령층의 채무상환능력을 높이고 자산의 유동화상품을 적극 개발하면서 주택연금 등을 적극적으로 활용해야할 것이다.
/송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장
