정부의 '11.3부동산대책'이 부동산 시장에 적잖은 변화를 몰고 올 전망이다. 그동안 투자세력의 틈바구니에서 어려움을 겪어왔던 실수요자의 내집마련이 한결 수월해 질 것이란 관측이 힘을 얻고 있다.

반면 저금리 기조 하에 청약시장에서 재미를 봤던 투자자들은 새로운 먹을거리를 찾아야 하는 처지가 됐다. 일각에선 청약시장의 규제가 강화됨에 따라 기존주택이 대안으로 떠오를 수 있다는 분석이 나온다.

전문가들은 신규 주택시장 투자수요 감소가 불가피해진 상황에서 건설업계 역시 사업방향의 변화를 모색해야 한다고 조언했다.

6일 부동산 전문가 및 업계 관계자들에 따르면 정부가 지난 3일 발표한 '실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안(이하 11.3대책)'은 부동산 시장 전반에 적잖은 영향을 미칠 전망이다.

정부는 선별적 대책 추진을 위해 최근 집값 급등 및 청약과열 현상이 두드러진 △서울시 전역 △경기도 일부 지역(과천·성남·하남·고양·남양주·화성동탄2) △부산시 일부 지역(해운대·연제·동래·남·수영구) △세종시를 조정 대상지역으로 선정했다.

이번 대책은 선정 지역을 중심으로한 분양권 전매제한 기간 확대 및 청약요건 강화를 골자로 한다.

특히 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 과천시는 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권이전등기(입주) 시점으로 늘어난다. 부산은 주택법상 분양권 전매제한 대상이 아니므로 조정에서 제외됐다.

◇ 실수요자에겐 '기회'

전문가들은 이번 대책이 신규 주택을 분양받으려는 실수요자들에게는 분명한 기회가 될 수 있다고 분석했다.

특히 가수요로 부풀려진 청약거품이 일정부분 해소되면서 실수요자의 내 집마련 당첨기회는 확대되고, 분양가 부담은 낮아지는 순기능을 기대해 볼 수 있다는 설명이다.

송인호 한국개발연구원 공공투자정책실장은 "이번 대책에선 확실히 실수요적 부분이 강조됐다"며 "앞으로 청약시장에선 실수요자들간의 경쟁이 이뤄질 가능성이 높다"고 말했다.

김부성 부동산부테크연구소 대표는 "그동안 실수요자들이 내집마련 기회에서 소외됐던 수도권 청약과열지역에서 투기세력들의 입지가 크게 위축되게 됐다"며 "이들 지역에서 실수요자들의 청약기회가 대폭 향상돼 건전한 실수요 중심 청약시장으로 재편될 가능성이 커졌다"고 강조했다.

◇ 투자자 '신(新) 먹거리 찾기' 본격화

이번 대책의 기조가 이어지는 동안은 투자자들이 청약시장에서 재미를 보긴 어려울 전망이다. 정부가 시장 상황을 지속적으로 모니터링해 필요시 조정 대상 지역과 규제 강도를 신축적으로 조절하겠다고 밝혔기 때문이다.

전문가들은 단기적으로는 조정 대상에 포함되지 않은 지역들이 주목받을 수 있다는 가능성과 함께 장기적으로는 기존주택에 대한 투자가 몰릴 수 있을 것으로 내다봤다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "계약금만 들고 시세차익 목적에서 웃돈을 노리던 청약가수요의 활동이 제한됨과 동시에 강남권 전매규제로 틈새상품을 찾아 이동하는 강북지역 풍선효과 유발도 쉽지 않을 것"이라며 "다만 1순위 제한과 재당첨 제한 등만 실시되고 분양권 전매는 자유로운 부산시는 오히려 경남권 투기적 가수요의 집결지가 될 우려가 있다"고 밝혔다.

두성규 건설산업연구원(이하 건산연) 연구위원은 "저금리 기조하에 부동자금 규모도 적잖은 상황에서 투자자들은 부동산 시장 안에서 다른 투자처로 옮겨 갈 것"이라며 "인기지역의 1~5년차 정도 되는 기존 신축아파트가 새로운 투자처의 중심이 될 가능성이 높다"고 전망했다.

◇ 건설업계, 예상 했지만 '우려' 목소리도

매출의 상당 부분을 주택공급에 의존하고 있는 건설업계는 어느 정도 예상은 했지만 생각보다 강한 대책이 나왔다는 반응이다.

A건설사 관계자는 "과거 노무현 정부 뒤로 나온 정책 중 가장 센 대책이 나왔다"며 "전반적으로 청약경쟁률은 좀 감소하겠지만 집중 규제 지역인 강남의 분양은 어느정도 완료된 상태여서 시장이 급격히 위축되진 않을 것으로 본다"고 말했다.

B건설사 관계자는 "건설사들의 주택공급 여건이 더 팍팍해질 것"이라며 "당장 대안을 만들어 적용하진 않겠지만 사업지 재검토 등이 이뤄질 수 있다"고 밝혔다.

전문가들은 건설사들의 주택사업 여건이 상당히 까다로워짐에 따라 보다 면밀한 시장 분석이 필요하다고 조언했다.

송인호 실장은 "어떻게 보면 건설사들이 그 동안 주택사업을 좀 쉽게 해온 측면이 있었는데, 앞으로는 실수요 시장은 물론 향후 입주시점까지도 정확히 보면서 계획을 짜야 할 것"이라며 "공급물량 자체도 많이 줄어들 것"이라고 말했다.

실제 건산연은 최근 발표한 '2017년 건설경기 전망'을 통해 내년 국내 건설수주액이 올해 대비 13.6% 감소한 127조원에 그칠 것으로 전망했다. 특히 민간 및 주택수주가 감소세를 주도해 주거부문 수주액은 올해 보다 20.4% 줄어든 51조2000억원 수준에 머물 것으로 내다봤다.

[신아일보] 천동환 기자 cdh4508@shinailbo.co.kr

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