정부가 잇따라 초저금리 주택담보대출 상품을 내놓으면서 신규 주택구매나 대출 갈아타기를 계획하고 있는 주택담보 대출자들의 관심이 높아지고 있다.

국토교통부의 1%대 수익공유형 모기지 상품이냐 아니면, 금융위원회의 2%대 고정금리·장기분할상환 상품이냐에 대한 선택의 고민 역시 커지고 있다.

3일 국토부와 금융위에 따르면 오는 3월 초저금리가 7년간 적용되다 주택매각 또는 중도상환시 매각차익(평가이익)을 은행과 공유하는 '수익공유형 모기지' 상품과 기존 대출자의 고정금리 전환을 위해 20년 만기 연 2.8∼2.9%의 '고정금리·장기분활상환' 상품이 출시된다.

두 상품 모두 지난해 12월 기준 연 3.17~3.51%에 달하는 현재의 주택담보대출 금리보다 저렴한 대출금리를 자랑한다.

이에 각 은행 간에 고객 유치를 위한 열띤 '금리 경쟁'이 펼쳐질 전망마저 나오고 있다.

금리만 놓고 보면 시중 대출금리보다 2%포인트 가량 싼 초저리의 1%대 수익공유형 모기지 상품이 더 유리하다.

신규 주택구매자의 경우 역시 대출금 상환시기나 주택처분 예정시기를 7년 내외로 잡는다면 이 상품이 나은 선택이 될 수 있다.

일례로 2억원을 대출한다고 가정할 경우 수익공유형(금리 1.2% 기준) 상품의 이자는 7년간 1680만원에 불과한 반면, 고정금리·분할상환(금리 2.8% 기준) 상품의 이자는 20년간 총 5623만원에 달한다.

하지만 1%대 수익공유형의 경우 상품 구조상 정산 시점인 7년 뒤 집값이 연평균 1∼1.5% 이상 오르면 은행이 수익배분을 통해 이자 손실을 보전받을 수 있지만, 그렇지 못할 경우 보증기관으로부터 손해 본 이자 차액을 보전받아야 한다.

특히 7년 뒤 변동금리(코픽스+가산금리)로 조정될 경우 상승하는 금리 차이와 수익정산시 은행에 돌려줄 목돈에 대한 부담이 있다.

집을 산 사람 입장에서는 집값이 오르면 수익을 나눠야 하고, 떨어지면 하락분을 모두 떠안아야 하므로 집값 하락에 대한 리스크 역시 어떻게 판단할 지는 미지수다.

은행이 수익공유 모기지 특성상 집값이 오를 만한 지역만 대출해줄 경우 서울 강남이나 도심 중소형 아파트만 수혜를 입을 수 있다는 분석도 나온다.

주택산업연구원 김지은 책임연구원은 "주택가격이 오르면 좋겠지만 그렇지 않을 경우 문제가 발생할 가능성이 염려스럽다"면서 "다만 월세를 더 이상 쏟아붓지 않고 내집을 마련하는 사람이 늘어나게 되는 것은 좋은 소식"이라고 분석했다.

상환시기를 장기적으로 볼 경우에는 고정금리·장기분할상환 상품이 안정적이라는 평이 팽배하다. 하지만 신규대출자의 경우는 해당이 안된다.

금융위원회는 현재 은행들과 연 2%대의 고정금리·분활상환 대출로 전환할 수 있는 대상과 조건을 협의하고 있다.

1순위 근저당 설정이 가능한 9억원 이하의 주택을 소유하고, 기존에 5억원 이하의 변동금리·일시상환식 주택담보대출을 받은 대출자만 연 2%대 고정금리 대출로 갈아탈 수 있도록 허용하는 방안이 유력하게 검토되고 있다.

또 기존 대출을 받은 지 1년이 지나고 최근 6개월 안에 연체가 없는 대출자에게만 대출 전환 기회가 부여될 전망이다.

이는 연 2%대의 저렴한 이자로 돈을 빌리려고 새로 변동금리·일시상환식으로 대출을 받았다가 다시 고정금리·분활상환식으로 갈아타는 꼼수를 막기 위해서다.

하지만 이 상품 역시 원리금 분할상환이 즉시 시작된다는 점을 유의할 필요가 있다.

기존의 변동·일시상환 대출은 이자만 내고 만기에 원리금을 일시상환하는 방식이라면, 고정금리·장기분할상환 대출은 원리금을 계속 갚아가는 방식이다.

또 이 상품은 전액분할 상품과 70% 부분 분할상환 상품으로 나뉜다. 만기는 20년이다.

전액 분할 상품은 연 2.8%, 부분 분할상품은 연 2.9% 고정금리로 현재 추진되고 있다.

20년 동안 약 1000만원의 소득공제를 받을 수 있다는 장점도 있다. 단, 주택대출 소득공제는 무주택자나 일시적 2주택자이면서 담보주택 기준시가 4억원 이하를 대상으로 한다.

대출을 고정금리·장기분할상환으로 전환할 때 최대 300만원에 달하는 중도상환수수료는 면제된다.

김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 "아직 대출을 갈아탈 수 있는 자격 요건이 확정되지는 않았으나 자신이 요건을 충족하고, 상환 계획에 맞는 상품을 고른다면 이자 부담을 크게 낮출 수 있을 것"이라고 말했다.
 

[신아일보] 전호정 기자 jhj@shinailbo.co.kr

---

---