3주택 이상 다주택자 임대사업 관심가져 볼만

1가구 1주택 장기보유자가 집을 팔았을 때 내야하는 양도세소득세가 오는 20일께부터 크게 줄어든다.
이에 따라 양도세 부담이 어떻게 달라지고 세금을 줄이는 방법은 무엇인지 궁금해하는 집주인들이 많다.
주택 매매 시기를 결정하기 전에 절세방안을 따져보는 게 순서다.
1가구 1주택자 양도세 완화를 계기로 1주택자와 다주택 보유자들의 절세 방안을 살펴봤다.
6억원 이상 고가아파트 보유자는 당장 팔아야 하는 상황이 아니면 3년 이상 소유하고 매도하는 것이 좋다. 장기보유 양도세 혜택은 기본 3년 이상 보유자를 대상으로 하기 때문이다.
종전에는 매년 3% 최대 15년 45%에서 장기 보유 특별공제율이 적용됐으나 이제는 매년 4% 최대 20년 이상 보유 시에는 80%까지 공제율을 적용받을 수 있어 오래 가지고 있으면 있을수록 세금을 줄일 수 있다.
새 법이 적용되는 기준 시점은 ‘매매 잔금의 청산일’이다.
따라서 법 시행 전에 집을 파는 계약을 체결했더라도 시행일(20일) 이후에 잔금을 받으면 양도세 인하 혜택을 받을 수 있다.
부동산 전문가들은 고가 아파트의 가격 상승을 예상한다.
이번 장기 주택 보유특별공제율 완화를 계기로 종합부동산세 등 추가적 세제 완화를 기대한 집주인들이 매물을 내놓지 않을 가능성이 높기 때문이다.
양지영 내집마련정보사 팀장은 “양도세 부담 등으로 인해 그 동안 고가아파트에 대한 매수세가 드물었다”면서 “하지만 앞으로는 대기 수요자들의 움직임이 활발해질 것으로 예상된다”고 말했다.
◇ 2주택자, 자산관리공사 공매 활용
양도세 감면안은 6억원 초과 주택을 장기 보유한 1가구 1주택자만 대상으로 한다.
1가구 2주택자는 장기보유 특별공제를 받을 수 없고 양도차익의 50%를 세금으로 내야한다.
1가구 2주택자일지라도 양도세 중과를 합법적으로 피할 수 있는 방법이 있다. 주택 1채를 소유한 가구가 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우 일시적인 1가구 2주택자가 된다. 이런 경우 3년 이상 보유한 종전 주택은 새로 구입한 주택을 매수한 지 1년 이내에 매도하면 비과세 혜택을 볼 수 있다.
1년 안에 집을 처분하기 어려운 상황이면 1년이 되기 전에 한국자산관리공사(캠코)에 매각을 의뢰해 중과세를 피할 수 있다.
서울, 경기 등 수도권과 광역시의 경우 공시가격(기준시가)이 1억원 이하일 경우에는 공시가격(기준시가) 1억원 이하의 주택을 먼저 매매하면 중과세율이 아닌 일반과세(9~36%)로 적용된다.
또 수도권과 광역시를 제외한 기타지역(광역시 군 지역, 경기 도농복합시의 읍면, 기타 도 지역)의 공시가격 3억 원 이하 주택은 중과세 대상 주택 수 계산에서 제외된다.
◇ 다주택자, 임대사업에 관심가져볼만
우선적으로 자신이 3주택 중과세 과세 대상인지를 알아봐야 한다. 3주택에 중과세 과세 대상은 △서울시, 광역시(군 지역 제외) 지역의 모든 주택 △경기도(읍면 제외) 모든 주택 △광역시의 군 지역과 경기도 도농복합시의 읍면 지역 △기타 시 도지역의 3억원 초과 주택이다.
1가구 3주택 이상의 다주택자도 장기보유 특별 공제를 받지 못한다. 정부는 또 2005년부터 3주택자에 양도소득세를 60% 중과하기 시작했다.
주택을 3채 이상 보유하고 있다면 자녀나 배우자에게 증여하는 방법이 가장 좋다. 이 때 자녀가 1가구를 구성할 수 있으면 절세 효과는 더욱 크다.
1가구 기준은 원칙적으로 배우자가 있어야 한다. 하지만 자녀 나이가 30세 이상이거나 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 또는 20세 이상으로 일정한 소득이 있으면 1가구로 인정받는다.
1가구를 구성할 수 있는 자녀에게 1주택을 증여하고 가구를 분리하면 종합부동산세가 합산되지 않는다.
증여한 날로부터 10년이 경과해 상속이 이뤄지면 상속세를 계산할 때 합산하지 않는다. 증여 외에는 10년 이상 장기 투자를 겨냥한 주택임대사업이 있다.
월 5~7%의 임대 수익을 기대할 수 있을 뿐 아니라 종합부동산세나 양도소득세 중과를 피할 수 있다.
주택임대사업을 하기 위해서는 우선 5채 이상의 주택을 가지고 있어야 종합부동산세와 양도소득세 중과 대상에서 벗어난다.
조건은 동일한 특별시·광역시·도 안에 있는 주택 5채 이상을 10년 이상 임대해야 한다. 주택규모가 전용 85㎡(25.7평)이하이어야 한다. 임대사업을 시작하는 단계에서 주택 공시가격도 3억원을 넘으면 안된다.
임대주택 취득(통상 입주잔금 지급일) 후 30일 이내까지는 임대사업자로 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 취득일로부터 2개월 이내 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대개시일로부터 5년 이내 매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당한다.
임대사업용 아파트를 고르기 전에 꼼꼼히 따져볼 것이 있다. 먼저 전세값 비율이 높은 아파트가 좋다.
임대사업인 만큼 전세값 즉 임대료가 높으면 임대 수익률이 높아진다. 이때 전세가 비율은 60% 이상인 것이 좋다.

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