청약가점 낮은 실수요자들 기존시장으로 몰릴 것
분양가상한제 등으로 건설사 분양물량 축소 예상

9월 이후에는 신규분양시장보다 기존 주택매매시장이 더 활기를 띨 것으로 예상된다. 이에 따라 기존 주택가격의 상승까지 조심스레 전망되고 있다.
9월 이후 매매시장 활성화에 대한 기대는 △신규입주가 크게 늘어나 분양권 전매가 쏟아질 것이라는 점 △청약가점이 낮은 실수요자들이 기존시장으로 몰릴 것이라는 점 △가을 이사철 등 계절적 효과 △분양가상한제에 따른 건설사들의 분양물량 축소 △처분조건부 대출 매물이 대거 나올 것이라는 점 등이 요인으로 꼽히고 있다.
한편 7월 한 달 동안 기존주택 매매시장은 소강상태를 보이고 있는데 이는 휴가철 등 계절적인 비수기 요인에다 8월 신규분양 확대에 대한 기대감 등이 작용하고 있기 때문이다.
◇신규입주 증가… 분양권 전매 늘어날 듯
부동산정보업체 부동산114에서 집계한 올 하반기 서울·수도권의 신규입주예정 아파트는 총 18만124가구. 상반기보다 56%, 지난 해 같은 기간에 비해서는 14% 늘어난 규모다.
지역별로는 경기도가 4만579가구, 서울이 2만1,844가구, 인천이 2만406가구다.
인천의 경우 상반기 및 전년동기와 비교해보면 모두 152%나 증가해 두 배가 넘는 입주가 이뤄진다. 서울은 지난 해에 비하면 약간 줄어들었지만 상반기보다는 112%나 많다.
이들 아파트는 통상 2~3년 전 분양을 받은 것으로 입주를 하고 등기를 마치면 분양권 전매가 가능해진다.
부동산114의 김규정 차장은 “아파트 입주시점에서 분양권이 매매시장에 나오는 경우가 많다"며 “하반기 입주가 필요한 실수요자들은 지금 급매물을 찾아 보거나 신규로 입주하는 아파트의 분양권을 알아보는 것이 좋다"고 조언했다.
◇가점제 회피 실수요자 대거 발생할 듯
9월부터 청약가점제가 시행되면 가점에서 불리한 실수요자들이 기존 아파트 매매시장으로 눈을 돌릴 가능성이 높다.
가점제는 무주택기간이 길고, 부양가족이 많으며, 청약통장 가입기간이 길수록 청약에서 유리해지는 제도다. 따라서 1주택 이상을 소유하고 있거나 가족수가 적다면 지금보다 청약에서 불리해질 수밖에 없다.
부동산정보업체 내집마련정보사의 김선영 연구원은 “청약가점제가 실시되면 수요자들이 기존 아파트 매매시장으로 돌아갈 가능성 높다"며 “입지 여건이 좋은 기존 아파트는 가격이 오를 수도 있다"고 내다봤다.
◇가을이사철 수요도 작용
계절적인 요인도 한 몫 할 전망이다.
이 달 기존 아파트 시장은 휴가철 등 전통적인 비수기 요인까지 겹쳐 거래가 거의 소강상태다.
부동산114 통계에 따르면 지난 주 서울은 0.03%의 주간 매매변동률을 기록했다. 수도권은 0.02%, 신도시는 변동 없이 한 주간 제자리 걸음을 했다. 신도시 하락세가 주춤하고 서울, 수도권이 전 주보다 상승폭이 다소 커지긴 했지만, 극히 미미한 수준이다.
◇신규분양은 감소할 듯
9월 분양가상한제를 앞두고 건설사들이 8월 한 달 동안 분양물량을 대거 쏟아낼 전망이다. 분양가상한제가 실시되기 전에 분양이 가능한 물량은 최대한 앞당긴다는 전략이다.
GS건설의 경우 당초 하반기에 분양예정이었던 용인 수지 자이2차 아파트 500가구를 8월에 분양키로 했다. 정부의 예상대로 분양가상한제 및 마이너스옵션제에 따라 분양가가 15% 정도 하락하게 되면 건설사로서는 그만큼 부담을 떠안아야 하기 때문이다.
이 때문에 8월 분양 예상 물량은 최대 4만여가구를 전후한 대규모 수준이 될 것으로 예견되고 있다. 이에 따라 9월 이후에는 건설사들의 분양이 줄어들 수도 있다. 주택시장의 신규공급이 크게 감소하게 된다는 것이다.
◇처분조건부 대출 매물 대거 나올 듯
처분조건부 대출의 편법 상환을 막기 위한 정부의 대환 대출 금지 압박이 거세지고 있다.
처분조건부 대출이란 아파트를 소유하고 있으면서 투기지역의 아파트를 추가로 구입할 경우 1년 안에 기존 아파트를 처분하는 조건으로 대출받는 것을 말한다.
금융감독원에 따르면 올해 안에 기존 주택을 처분해야 하는 대출은 무려 4만6,000건(약 5조2,000억원)이다. 이들 가운데 상당수는 시장에 매물로 나올 것으로 보인다. 자기 자금만으로 대출상환이 가능한 경우는 많지 않기 때문이다.
부동산114의 이호연 과장은 “휴가철 이후에는 대출 상환을 위한 매물이 나오기 시작할 것"이라며 “신규 매물이 출시되고 여름 비수기가 끝나면 거래가 다소 활기를 띨 것"이라고 말했다.

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