9월부터 수도권에 집을 사는 사람의 대출한도가 비수도권보다 더 많이 줄어든다. 급증한 가계부채와 수도권 집값 상승세를 잡기 위해 강한 대출 규제를 내놓은 것인데 우선 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 도대체 무엇인지 개념부터 잡자.
대출 규제는 주택 시세 대비 대출한도를 정하는 LTV(주택담보대출비율)와 연 소득 대비 원리금 상환 비율로 대출을 규제하는 DTI(총부채상환비율)가 있다. DSR은 대출을 실행하는 주택의 원리금(원금+이자)과 나머지 대출 이자만으로 계산하는 DTI에 비해 더 강화된 규제로 모든 대출의 원리금으로 계산을 하기에 DTI보다 대출한도는 더 줄어든다.
이런 DSR을 한 번 더 압박하는 것이 스트레스 DSR이다. 대출을 받는 차주의 대출 한도를 정하는 기준인 금리에 가산금리를 더해 한도를 줄이는 규제가 스트레스 DSR의 원리다. 금융위원회는 당초 9월부터 1단계 0.375%p보다 높은 0.75%p 가산금리를 더하는 2단계 스트레스 DSR을 시행할 예정이었지만 집값이 오르는 수도권은 1.2%p를 적용해 대출한도를 더 줄이는 일명 '스트레스 DSR+'를 시행하기로 한 것이다.
연 소득 1억원인 사람이 금리 연 4.5%로 30년 만기 대출을 받을 경우 6억4100만원을 빌릴 수 있었지만 9월부터는 수도권은 6억600만원, 비수도권은 6억2400만원으로 한도가 줄어든다.
가계부채 증가와 서울 집값 상승세를 막기 위한 수단이라면 당연히 규제를 하는 것이 맞다. 스트레스 DSR+가 아니라 더한 규제도 할 수 있다.
하지만 아쉬운 것은 당초 7월에 시행하기로 했던 스트레스 DSR 2단계를 갑자기 9월로 연기하면서 현 정부는 집값 잡을 의지가 없다는 오해의 빌미를 제공해 줬다는 것이다.
어차피 고정 기간이나 이자 변동 주기 기간의 70% 이상은 DSR이 적용되지 않고 요즘 최대한도로 대출을 받아 집을 사는 분들이 많지 않아서 굳이 9월로 연기할 필요까지는 없었다.
내 집 마련이 절실한 실수요자 입장에서는 9월부터 대출한도가 줄어들면서 내 집 마련의 기회를 놓칠 수 있다는 불안한 마음에 서둘러 8월에 주택을 구입하자는 심리가 확산되면서 안 그래도 불안한 서울 아파트시장을 더 자극할까 걱정이 된다.
정책은 절대 시장 수요자들의 불안심리를 자극해서는 안 된다. 만약 강한 시그널로 분위기를 한 번에 뒤집고 싶다면 시장의 예상을 뛰어넘는 빠르고 강한 정책이 나오면 된다.
당초 계획보다 강화된 스트레스 DSR+ 자체가 큰 변수가 되지는 않지만 우리가 주목해야 하는 이유는 주택정책의 전환이 숨어있기 때문이다.
공급 확대 정책이 사실상 약발이 먹히지 않자 수요 억제로 돌아선 첫 번째 카드가 스트레스 DSR+다. 스트레스 DSR이 가계부채 관리가 주목적이었다면 수도권만 핀셋으로 더 규제하는 스트레스 DSR+는 집값 상승을 막겠다는 수요 억제 성격이 강하다.
부동산 정책이 공급 확대에서 수요 억제로 전환된 것이다. 서울 집값이 계속 오르면 규제 지역 지정 등 추가 규제 카드가 줄줄이 나올 가능성이 높아졌다.
과연 강화된 수요 억제 규제가 나와도 문재인 정부 시절처럼 구매 욕구를 자극해 집값이 더 올라갈지, 전고점에 도달한 집값의 단기 급등에 부담을 느껴 한풀 꺾일지, 9월 추석 이후 흐름에 향후 부동산시장 흐름이 달려있다.
/김인만 김인만부동산경제연구소장
※ 외부 기고는 본지 편집 방향과 다를 수 있습니다.
